서울 지역 아파트의 실거래가격 구간별 공시가격 현실화율을 분석한 결과 3억원 이하 아파트가 68.3%로 가장 높았고 12억~15억원 이하 아파트가 60.6%로 가장 낮게 나타났다. 규모별로도 50㎡ 이하 소형평수 아파트의 현실화율보다 중대형평수 아파트의 현실화율이 더 낮은 것으로 확인됐다. 서울 25개 자치구별 평균 공시가격 현실화율도 최대 68.7%, 최소 60.5%로 격차가 최대 8.2%포인트에 이르는 등 ‘들쭉날쭉’한 공시가격 산정 기준의 투명성과 적정성을 지적하는 목소리가 커지고 있다.
2일 서울경제가 국회 예산정책처의 월간 산업동향 보고서를 분석한 결과 서울 지역 3억원 이하 아파트의 실거래가 대비 공시가격 비율은 68.3%인 데 비해 6억~9억원대(63.7%), 9억~12억원대(62.7%), 12억~15억원대 (60.6%) 순으로 현실화율이 낮게 나타났다. 실거래가가 높은 아파트일수록 공시가격 현실화율이 낮아지는 흐름이다. 이는 공시가격이 적정가격인지 살펴보기 위해 공시가격 기준일 (1월1일)이 속한 2018년 1월 거래된 서울 지역 아파트 총 1만1,084건의 가격을 비교한 수치다.
◇ 서로 다른 공시가 현실화율 = 올해 공시가격은 뜨거운 이슈였다. 정부가 급격한 현실화를 추진하면서 공시가가 크게 상승했기 때문이다. 올해 공동주택 공시가 관련 이의신청이 지난해보다 22배 급증하는가 하면, 정부가 서울 8개 자치구에 개별주택 공시가 산정이 잘못됐다며 시정을 요구하는 초유의 일도 벌어졌다.
국회예산정책처 연구 결과를 보면 가격대별, 지역별, 평형별 역전 현상과 격차가 뚜렷하다. 실거래가 3억 미만 서민 아파트의 현실화율이 15억~18억원대 고가 아파트보다 7.5%포인트 높게 나타난다. 이 뿐만이 아니다. 서울 자치구별로 현실화율 격차도 8.2%포인트에 달했다.
아파트 규모별로 역전현상도 뚜렷했다. 전용 50㎡ 이하 규모에서의 실거래가 대비 공시가격 비율은 65.8%인데 60~85㎡ 이하 규모에서는 64.9%로 이보다 낮았다. 또 85~135㎡ 이하 규모도 65.4%로 50㎡ 이하 규모보다 실거래가 대비 공시가 비율이 낮게 나타났다. 즉, 소형 평수가 대형 평수의 고가 아파트보다 현실화율이 높게 나타난 것이다.
현실화율이 높으면 보유세 부담이 그만큼 높아진다. 형평성 문제가 제기될 수밖에 없다. 김상미 국회예산정책처 경제분석관은 이와 관련 “부동산 공시가는 복지·조세 등 여러 행정 목적으로 활용되고 있다”며 “공시가격 산정의 적정성을 높여야 할 필요가 있다”고 지적했다.
◇ 개선 없는 공시가 제도 = 국토부는 그동안 언론에서 공시가격의 형평성에 문제가 있다는 지적이 나오면 사실이 아니라는 주장만 되풀이해왔다. 국토부는 “공시가격은 엄격한 시세 분석을 토대로 지난 1년간 시세변동분을 반영하고 있다”고 말했다. 하지만 정작 공시가격 논란을 해소하기 위해 반드시 필요한 산정근거와 기초 자료 공개는 거부했다. 국토부의 비공개 방침으로 공시가 논란이 끊이지 않자 결국 감사원도 개입한 상황이다. 감사원은 국토부와 한국감정원 등에 대해 공시가 산정 방식이 공정한지 감사에 나서기로 했다.
전문가들은 정부가 공시가 산정의 문제점을 인정하고 투명성을 높여야 한다고 지적한다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “정부가 공시가격과 관련해 공개하지 않은 항목이 지나치게 많아 논란이 해소되지 않고 있다”며 “공시가 산정 로드맵을 수립하고 국민에게 투명하게 공개해야 한다”고 지적했다. 김현아 의원실 관계자 역시 “그동안 정부에 현실화율 계산식에 대해 수차례 요구했지만 묵묵부답이었다”며 “현실화율에 대한 문제가 있는 만큼 아파트 단지별, 개별 현실화율을 공개해야 한다”고 언급했다. /강동효·하정연기자 kdhyo@sedaily.com
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