우리나라 부동산 문제는 단지 주택가격이나 공급의 문제만이 아니다. 정부는 수십년째 부동산 가격을 적정하게 유지하기 위해 많은 정책을 세웠다. 그 결과 강남이 개발되고, 분당·일산·산본 등 신도시가 만들어졌다. 그럼에도 부동산 가격을 적정하게 유지하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.
정부는 가격 급등을 억제하기 위해 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 같은 규제까지 도입했다. 거주 연한과 자격을 제한하기도 한다. 심지어 매매기간을 통제하고 양도소득세를 중과하며 재산세를 높이기도 했다. 모두 거래로 인한 가격변동을 막으려는 조치다.
문제는 어떤 정책을 써도 약효가 그리 오래가지 못한다는 것이다. 지나치게 자주 변하는 부동산 정책은 시장의 신뢰를 잃고 부동산은 궁극적으로 상승한다는 믿음을 심어준다. 이를 해결할 수 있는 대안은 없는 것일까.
건축으로 부동산 문제를 해결할 방법을 생각해보자. 도시 구조를 바꿔 재건축을 유도하는 것이 새로운 대안이 될 수 있다. 그것이 바로 도시재생 정책인 동시에 도시 구조를 새롭게 전환하는 방안이다. 4차 산업혁명 시대에는 네트워크 기반으로 도시 구조를 재구성하는 것이 필수적이다. 더구나 1970년대에 만들어진 대부분의 도시는 도로 이용량의 폭증으로 도시의 기능과 효율이 낮다. 아무리 지하철을 만들고 이중 삼중으로 대중교통 체계를 개선해도 도로 정체는 쉽게 개선되지 않는다. 1970년대의 도시 구조와 모두가 자동차를 소유하고 있는 현재의 도시 구조는 달라야 한다. 문제는 도로를 더 만드는 것이 거의 불가능하다는 점이다. 도로 정체로 발생하는 경제적 손실은 헤아리기 어렵다.
서울 강남을 비롯한 대부분의 지역이 단지 주거지로만 남겨지기에는 토지 가용성과 효율이 떨어진다. 기존의 대단지 아파트를 소규모 블록으로 나눠 전환하고, 공공용지로 도로를 확보하는 방안을 생각해볼 수 있다. 이것이 가능한 근거는 공공용지 매입은 용적률 상향으로 처리할 수 있기 때문이다.
땅값이 비싼 서울 강남을 낮은 용적률의 주택으로만 사용하는 것은 비효율적이다. 지하는 통합주차장으로 활용하되 지상의 모든 건물은 개별 동으로 분리하고 공공용지인 도로를 격자형으로 구축하는 방법이 있다. 뉴욕 맨해튼의 도시 블록을 보면 충분히 가능하다. 지상 건축물은 용적률 상향과 동시에 복합기능을 배분한다. 자연스럽게 주거 공간의 공급이 늘어날 뿐 아니라 업무시설과 근린생활시설·공공시설을 확보할 수 있다.
무엇보다 도시 네트워크 체증을 완화할 도로의 증가로 효과적인 도시 구조를 기대할 수 있다. 동시에 보행 가로 체계를 확보할 수도 있고, 지상 3층을 인공 데크로 연결하면 공중정원과 보행 편의공간도 가능해진다. 이런 도시 개조는 이미 도쿄나 파리 등에서 진행되고 있다. 늦다고 생각하는 지금, 미래를 위한 준비를 시작해야 한다. 건축으로 부동산 문제를 해결하는 새로운 대안을 만들어보자.
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