실효성 논란이 끊이지 않는 민간택지 분양가상한제가 드디어 29일부터 시행된다. 국토교통부에 따르면 상한제 대상 확대를 담은 관련 법안이 이날 관보에 게재된다. 게재와 동시에 효력이 발휘된다. 이에 따라 국토부는 일정이 확정되지 않았지만 조만간 ‘주거정책심의위원회(주정심)’를 열어 대상 지역을 동 단위로 ‘핀셋 지정’한다는 계획이다. 시장에서는 첫 타깃이 어느 지역이 될지가 초미의 관심사다.
이런 가운데 우려는 커지고 있다. 정책 부작용이 계속 나오는 상황에서 정부가 말한 ‘핀셋 규제’을 뒷받침할 이른바 ‘핀셋 통계’ 조차 부실하기 때문이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(한국부동산학회장) “길 하나 건너 마주 보고 있는 아파트 단지인데 한 동네는 상한제를 적용받고, 다른 동네는 안 받게 될 가능성이 있다”며 “주민 반발이 발생할 게 뻔한데 정부가 어떤 객관화한 수치로 이들을 설득할 수 있을지 의문”이라고 언급했다.
◇ 부실한 동 단위 핀셋 통계 = 정부는 분양가 상한제 적용지역과 관련 투기과열지구 가운데 일정 요건을 충족한 지역을 동 단위로 지정하겠다고 밝힌 바 있다. 해당 요건은 △직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과 △직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상 △직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 중 하나의 요건만 충족하면 된다. 해당 요건을 충족하면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가 상한제 적용 대상이 될 수 있다는 것이 정부의 설명이다.
문제는 정부가 객관화된 동별 통계를 보유하고 있지 않다는 점이다. 정부는 한국감정원의 주·월간 주택가격동향을 기초로 부동산 정책을 결정한다. 현재 한국감정원은 부동산 데이터를 시군구별로 분리해 보유하고 있다. 동별 데이터를 객관적으로 분석하려면 표본을 재구성하고 동 단위로 지수화하는 작업을 새로 해야 한다.
표준화된 데이터 구성없이 시군구별 데이터에서 동 단위로 추출할 경우, 표본의 수가 지나치게 적거나 수치가 왜곡되는 문제가 발생한다는 것이 통계 전문가들의 지적이다. 정부는 이와 관련 동별 통계 근거에 대해 밝히지 않고 있다. 국토교통부 관계자는 “한국감정원 데이터를 기초로 하는 건 맞지만, 동별 데이터를 어떻게 추출하는지에 대해서는 알려줄 수 없다”고 말했다.
◇ 형평성 논란 불거지나 = 이렇다 보니 업계에서는 정부가 자의적이고 정성적인 판단으로 상한제 지역을 지정할 것으로 보고 있다. 고분양가 논란 등 언론에 많이 언급된 지역과 대표성을 지닌 아파트 밀집 지역 위주로 선정할 가능성이 높은 것이 현실이다. 현재 상한제 유력 후보로 거론되는 지역이 강남 4구와 마용성(마포·용산·성동구) 등이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 동별 간접 데이터는 보유하고 있을 것으로 추정되지만, 시군구별 데이터처럼 객관화된 동별 데이터는 없다고 본다”며 “무리한 정책을 급하게 밀어붙이고 있어 형평성 논란이 불거질 우려가 있다”고 지적했다.
최근 1년 분양가 통계가 없으면 상위 행정구역 통계로 대체한다는 요건도 자의적 판단이 될 소지가 다분하다. 상위 행정구역 통계로 대체할 경우 최근 1년간 서울 분양가가 21% 올라 물가상승률의 50배를 넘는다. 서울에서는 25개 구 중 어느 한 구역도 규제에서 벗어날 수 없다는 뜻이다. 결과적으로 상한제 지역 선택에 따른 논란은 불가피할 것으로 보인다. 이렇다 보니 분양가 상한제 적용 지역을 최종적으로 결정하는 주거정책심의위원회가 제 역할을 해야 한다는 의견이 많다. 하지만 현재 주정심 위원의 절반 가량은 정부 인사로 채워져 있다./강동효·진동영기자 kdhyo@sedaily.com
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