2만 여 가구를 웃돌던 민간건설임대 물량이 올해 3,500여 가구 수준으로 대폭 감소하는 것으로 나타났다. 정부의 정책이 공공임대에 집중되면서 민간임대가 소외되고 있기 때문이다. 여기에 현실에 맞지 않는 규제와 건설임대에도 매입임대주택과 같은 규제를 적용한 것이 물량 감소의 주요 원인으로 작용하고 있다. 전문가들은 임대주택 공급 확대와 시장 발전을 위해서는 민간건설임대 활성화가 반드시 필요하다는 입장이다.
◇ 2만에서 3천 가구로 줄어든 민간건설임대 = 부동산114에 따르면 올해 공급 예정인 민간건설임대 물량은 3,561가구에 그친다. 전년(8,296가구)에 비하면 반 토막 수준이다. 2016년 공급실적과 비교하면 무려 8분의 1 수준이다. 민간건설임대 공급물량은 2016년 2만 8,047가구, 2017년 2만 3,095가구, 2018년 2만 1,568가구 등이 공급됐다. 매해 줄고 있지만 그래도 3년 동안은 2만 여 가구 이상이 선보였다. 그러던 것이 지난해 8,296가구로 줄었고, 올해는 3,500여 가구 수준으로 쪼그라든 것이다.
그렇다면 민간건설임대 시장이 급격히 위축된 이유는 무엇일까. 정부의 공공 중심의 임대주택 정책과 민간임대주택에 대한 지원 감소가 원인이다. 대한주택건설협회에 따르면 현재 세제 등 여러 면에서 민간건설임대에 주어지는 혜택은 거의 전무하다. 한 예로 임대주택법이 민간임대주택에 관한 특별법으로 개편되면서 민간임대주택의 임대기간을 기존 5·10년에서 4·8년으로 줄였다. 하지만 세법상 세제 혜택은 여전히 5년 기준으로 맞춰져 있다. 이에 4년의 단기임대주택은 세제 혜택을 전혀 받지 못하게 된다. 사실상 임대 기간이 8년으로 강제되는 셈이다.
임대용 부동산 취득 후 60일 이내에 임대사업자로 등록할 경우 취득세를 감면하도록 한 것도 건설임대에는 무용지물이다. 사업계획승인을 받아야 임대사업(변경)등록이 가능한 건설임대주택사업자는 토지 취득 후 60일 만에 사업계획승인을 받는 것이 사실상 불가능해 감면대상에서 배제되곤 했다. 부동산 투기를 막기 위해 정부가 임대주택을 포괄적으로 규제한 것이 건설사들이 직접 지어 공급하는 ‘건설형 임대주택’에까지 피해를 미치고 있다는 것이 업계의 주장이다.
◇ 건설임대, 임대주택 질 제고에도 도움 = 주건협은 건설형 임대주택의 경우 매입형 임대주택과는 다르게 규제해야 한다고 주장했다. 협회 관계자는 “최근 민간건설임대주택이 일반 분양주택과 큰 차이가 없을 정도로 높은 품질에 나오고 있다”며 “기금 지원 및 이자 부담 경감 등 혜택을 주면 수요자들이 원하는 양질의 민간임대주택 공급이 늘어날 것”이라고 말했다. 전문가들도 민간임대주택 공급이 주택시장 안정 효과가 있다고 주장한다. 또 내집 마련으로 가기 위한 ‘사다리 역할’을 할 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다.
여기에 대다수 공공임대주택이 소형주택 위주로 공급되는 반면 민간임대주택은 소형부터 중대형 평수까지 다양해 수요자 선택의 폭이 넓다는 장점이 있다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 “민간임대주택은 저소득층을 위한 공공임대주택과 일반 기축 아파트 매매시장 사이의 연결고리가 된다”고 강조했다.
이런 가운데 공공에서 선보이는 임대주택 대다수가 직접 지어서 공급하기보다는 재개발·재건축 등 정비사업장의 공공임대분을 매입·임차하는 형식으로 이뤄진다는 점도 문제다. 각종 규제로 정비사업 시장이 위축되면서 공공임대 주택 역시 줄어들 수 밖에 없기 때문이다. /권혁준기자 awlkwon@sedaily.com
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