일반분양 물량이 4,900여 가구에 이르는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합이 총선이 끝나자마자 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상을 재개한다. 분양가상한제 유예기간이 오는 7월 28일로 연장된 점을 고려해 볼 때 조합 입장에서는 앞으로 1~2달 안에 선분양과 후분양을 택해야 하는 셈이다. 이런 가운데 조합은 자체적으로 외부 업체에 의뢰해 컨설팅을 진행했다. 용역 결과 HUG가 제시한 분양가를 수용하는 것보다 후분양을 택해도 사업성이 떨어지지 않는 것으로 잠정 결론이 난 것으로 알려졌다. 현재 조합은 분양가격을 3.3㎡당 3,550만 원을 원하고 있다. 반면 HUG 측은 2,970만 원을 고수하고 있는 상태다.
◇ 다시 재개되는 분양가 협상 = 15일 정비업계에 따르면 둔촌주공 조합은 최근 내부 회의를 통해 16일부터 HUG와 다시 협상을 진행하기로 일정을 논의했다. 양쪽의 논의는 민간택지 분양가상한제 유예기간 연장과 코로나19 확산, 여기에 총선까지 맞물리면서 멈춰서 있었다.
조합 측은 협상 재개를 앞두고 최근 조합원들을 대상으로 HUG와의 협상이 원활하게 이뤄지지 않을 경우 후분양을 진행할 수 있다는 내용의 소식지를 보냈다. 현재 조합원 사이에서는 HUG가 제시한 2,970만 원은 도저히 수용할 수 없는 수준으로, 상한제를 적용받더라도 후분양을 하는 것이 더 낫다는 의견이 우세하다. 조합 측은 이와 관련 컨설팅 업체에 의뢰해 후분양에 따른 사업성 분석을 진행했다. 최근 중간 보고서에서 상한제를 적용 받더라도 현재 HUG 측이 제시한 가격으로 분양할 때보다 후분양을 하는 것이 사업성이 떨어지지 않는다는 취지로 결론이 도출된 것으로 전해졌다. 조합 측은 최종 결과가 나오는 대로 조합원을 대상으로 시뮬레이션 결과를 전한다는 입장이다.
◇ 후분양 시 자금조달 등 문제 = 만약 둔촌주공이 후분양을 택할 경우 가장 큰 문제는 자금조달이다. 통상 후분양으로 진행할 경우 시공사와 별도의 약정이 없는 한 조합 측에서 시공사의 연대보증을 받아 ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’을 일으켜야 한다. 코로나19로 PF 자금조달 시장 경색되고 있는 점을 고려할 때 수 조 원의 자금조달이 쉽지 않은 것이 현실이다. 아울러 연대보증을 서야 하는 건설사들도 부담이다.
일단 조합은 후분양 결정 전 HUG와의 협상 타결을 우선 순위로 두고 있다. 하지만 분양가 협상은 여전히 쉽지 않다. 분양 업계에 따르면 HUG는 지난 2월 마련한 새 고분양가 심사기준을 명확히 공개하지는 않았지만, 둔촌 주공의 경우 1년 이내 해당 자치구의 분양 실적이 없어 서울시의 평균 분양가를 주요 기준으로 적용하는 것으로 알려져 있다. 가격이 하락하고 있어서다. HUG에 따르면 1월 평균 분양 가격은 3.3㎡당 2,680만 원이었는데, 2월에는 2,631만 원으로 0.18% 하락했다. 분양가 하락이 지속 되면 조합 입장에서는 악재인 셈이다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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