국토교통부가 매년 발표하는 주거실태조사 결과를 보면 우리 국민들이 현재 살고 있는 주택에서 거주한 기간은 지난 2019년 기준으로 평균 10.7년이다. 현재 주택으로 이사한 주요 이유는 시설이나 설비 상향( 42.6%), 직주근접 또는 직장변동(30.8%), 주택마련을 위해서(27.2%)다. 이 외에도 교통이 편리하고 편의·문화시설, 공원 및 녹지 등이 좋은 지역으로 가기 위해(23.9%), 가구 상황(가구원 수 증감)에 적합한 주택 규모로 이사(23.8%)하려는 목적도 있다. 이처럼 사람들이 거처를 바꾸는 이유는 다양하다.
서울에 살고 싶어하는 이유는 충분하고 다양하다. 서울 집에 관심이 많은 이유다. 특히 삶과 생활의 만족도가 높은 아파트에 집중하고 있다. 이런 이유로 서울 아파트 값은 언제든지 상승할 수 있는 동력이 있다. 동력을 제어하기 위해 정부는 대출·조세·청약·전매제한·분양가규제 등 촘촘한 규제 그물망을 주택시장에 덮어놓았다. 역사적으로 볼 때 주택시장은 규제가 많을수록 변동성이 커지는 특성이 있다. 서울 아파트시장은 규제 그물망으로 변동성이 극대화된 상태다. 언제든지 집값이 상승과 하락을 반복할 수 있고 장단기 예측조차 어려운 상황이다. 예측한다고 하더라도 맞출 확률은 점점 더 낮아지고 있다.
서울 아파트 값이 9주 만에 하락세를 멈췄다. 다양한 진단이 나오고 있다. 혹자는 하락을 주도하던 15억원 초과 고가아파트의 급매물이 소진되고 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구)의 하락 폭이 둔화됐으며 규제에서 비교적 자유로운 9억원 이하 아파트가 상승세를 보인 결과라고 한다. 또 다른 혹자는 보유세 과세기준일인 6월1일이 지나 급매물이 소진된 영향이라고도 주장한다. 시중에 풀린 유동성이 정부의 규제를 이긴 양상이라고 보는 이도 있다. 상승 가능성에 무게를 두는 이도 있고 반등이 어렵다는 전망도 존재한다. 진단과 전망은 다양하다. 그러나 확실한 것은 없다.
불확실성의 시대가 본격화된 것이다. 규제로 인한 주택시장 변동성과 불확실성은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 더 커지고 있다. 백신 개발에 시간이 걸리고 세계 경제뿐 아니라 국내 경제까지도 동반 마이너스 성장이 예고된 상황에서 해외 사태는 악화하고 있으며 국내에서도 재확산 리스크가 존재한다.
경제위기 속에서 불확실성과 변동성이 커지는 상황인 만큼 정부는 주택시장 안정, 투기수요 근절, 실수요자 보호라는 기본방향은 유지하되 자유로운 주거이동과 건전한 투자를 보장해야 한다. 기존의 강도 높은 수요억제 정책 기조를 적정수요유지 정책으로 전환하고 1주택자와 무주택 실수요자를 위한 과도한 대출규제를 주거이동 지원이 가능한 합리적 수준으로 완화해야 한다.
기업은 철저히 고객의 관점에서 니즈를 충분히 반영한 차별화된 주거상품을 개발, 공급할 수 있는 전략을 마련해야 한다. 낮은 가격대의 고품질을 요구하는 이율배반적 고객 니즈를 반영할 수 있는 생산체계를 만들고 온택트(ontact) 마케팅에 집중해야 한다. 고객에게 꼭 필요한 니즈와 가치를 선정하는 안목이 매우 중요하다.
소비자는 무리한 주택거래와 투자는 하지 않는 것이 바람직하다. 불확실한 시대에는 예측 자체가 어려워 결과물을 알 수 없다. 유의미한 수준의 합리적 판단 자체가 불가하다. 시장의 단기변동에 일희일비하지 말고 거처를 마련하기 위한 장기전략과 입지·규모·가격·자금조달·환경 등에 관한 체크리스크를 작성해 의사결정을 할 필요가 있다.
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