[글로벌 리츠 톺아보기]모건스탠리가 단독임대주택에 주목하는 이유는

코로나19로 인구 밀도 낮은 교외 지역 선호하는 사람 늘어

감염병 취약한 공동주택 기피 현상도 나타나

멀티패밀리 공실 증가하고, 단독임대주택 공실 줄어

美 최대 단독인대주택 투자 리츠 ‘인비테이션 홈즈’에 대한 관심 높아져

블랙스톤이 상장시킨 임대주택리츠 ‘인비테이션 홈즈’가 투자한 단독 임대 주택 /사진=블랙스톤 홈페이지

몇 해 전 리츠를 취재하기 위해 일본에 출장을 간 적이 있습니다. 2000년대 초반 한국과 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본은 현재 63개의 리츠가 도쿄증권거래소(TSE)에 상장되어 있습니다. 최근 들어 공모 상장 리츠에 대한 관심이 높아지고 있는 한국과 달리 일본 리츠 시장은 지난 20여년 간 꾸준히 성장했습니다. 특히 일본은 임대주택리츠 비중이 높습니다. 임대주택리츠에 공을 많이 들인다는 인상도 받았습니다. 임대주택리츠의 장점은 ‘안정성’입니다. 주택은 거주를 목적으로 하기 때문에 수요가 안정적이고, 현금흐름이 꾸준하게 발생합니다. 임차인이 나가더라도 새 임차인을 구하는 것도 오피스나 리테일에 비해 수월합니다. 실제 글로벌 금융위기 당시 전반적으로 리츠들이 큰 타격을 입는 와중에도 임대주택리츠가 받은 충격은 상대적으로 덜했습니다.

이 같은 임대주택리츠의 장점은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 전 세계 리츠들이 큰 타격을 받고 있는 와중에도 주목받고 있는데요. 전 세계에서 가장 큰 리츠 시장을 가지고 있는 미국도 마찬가지입니다. 이경자 삼성증권 대체투자담당 연구원은 최근 미국 리츠 시장을 분석한 보고서에서 “주택은 필수 소비재라는 점에서 장기적으로 모든 리츠 중에서 임대주택리츠가 가장 안정적인 배당을 보장할 것이라고 판단한다”고 전망했습니다.

그런데 임대주택리츠 내에서 보면 미묘한 변화가 감지되고 있기도 합니다. 최근 몇 년 간 미국에서는 우리나라로 치면 임대 아파트인 ‘멀티 패밀리’에 대한 수요가 크게 증가했었는데요. 밀레니얼 세대의 부상으로 편리한 편의시설과 도시 생활의 장점을 누릴 수 있는 주거시설에 대한 관심이 높아졌기 때문입니다. 밀레니얼 세대의 주거 소유에 대한 인식이 과거와 많이 달라진 점도 영향을 미쳤습니다. 실제 최근 국내 기관투자자나 부동산자산운용사들도 미국 멀티 패밀리 투자에 큰 관심을 나타냈습니다.

미국의 임대주택리츠 이쿼티레지덴샬이 소유하고 있는 미국 뉴욕 맨해튼의 멀티 패밀리 /사진=이쿼티레지덴샬 홈페이지

하지만 코로나19 이후 감염병에 취약한 공동주택 대한 선호도가 낮아지고 단독 주택 수요가 증가하면서 멀티패밀리가 아닌 ‘싱글 패밀리 주택(단독 주택)’에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 실제 과거 공동주택이 전염병 감염에 취약하다는 사실이 드러난 적이 있습니다. 지난 2003년 중증호흡기증후군(사스) 사태 당시 전세계 774명 사망자 중 무려 42명(5.4%)이 홍콩 아모이가든 아파트 한 곳에서 나온 겁니다. 당시 조사 결과 환기구를 통해 사스 바이러스가 전파된 것으로 추정됐습니다. 이는 현대 전염병사에서 유례를 찾아 보기 힘든 최악의 집단 발병 사례입니다. 재택근무 확산도 혼잡한 도심이 아닌 교외 한적한 단독 주택에 대한 관심이 높아지고 있는 이유입니다. 미국 여론조사기관 해리스폴이 지난 4월 말 미국인 약 2,000명을 대상으로 실시한 설문 조사에서는 도시 거주자들의 39%가 코로나19 이후 인구 밀도가 낮은 교외 지역으로 이사를 갈 생각이 있다고 답하기도 했습니다. 이는 임대주택시장에도 영향을 미치고 있습니다. 블룸버그통신은 코로나19 이후 기관투자자들이 소유하고 있는 멀티 패밀리의 공실률은 증가한 반면, 단독 임대 주택의 공실률은 낮아졌다고 보도하기도 했습니다. 코로나19 이후 단독 임대 주택에 투자하는 사례도 나타나고 있습니다. JP모건체이스는 코로나19 사태 확산 이후 아메리칸홈즈포렌트(American Homes 4 Rent)와 손잡고 2,500개의 단독 임대 주택을 건설하기 위한 조인트벤처(JV)를 설립하기도 했습니다.

아울러 글로벌 투자은행 모건스탠리도 최근 코로나19 이후 주목해야 할 투자 테마로 싱글 패밀리 주택을 꼽았는데요. 특히 모건스탠리는 단독 임대 주택에 투자하는 리츠인 ‘인비테이션 홈즈’를 콕 찍어서 추천했습니다. 인베테이션 홈즈는 지난 2017년 초 세계 최대의 사모펀드 운용사인 블랙스톤이 상장시킨 임대주택리츠입니다.

인비테이셤 홈즈 주가 추이

이쿼티 레지덴샬 주가 추이

블랙스톤은 지난 2012년 사모 부동산 펀드인 ‘블랙스톤 리얼 에스테이트 파트너스 VII(BREP VII)’를 통해 인비테이션 홈즈를 설립하고 싱글 패밀리 주택을 대거 사들였습니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택 가격이 폭락한 틈을 타 기회를 노린 것입니다. 인비테이션 홈즈는 상장 후 스타우드 웨이포인트 홈즈를 인수해 미국 단독 임대 주택에 투자하는 미국 최대의 리츠가 됐는데요. 코로나19 이후 급락했던 주가도 지난 2일 주당 28.23달러에 거래를 마쳐 코로나19 이전 수준(1월 2일 기준 주당 29.47달러)에 근접했습니다. 또 아메리칸홈즈포렌트의 주가는 지난 2일 주당 27.54달러에 거래를 마쳐 코로나19 이전 연초 주가를 이미 넘어섰습니다. 반면 미국 최대의 임대주택리츠이자 멀티 패밀리에 투자하는 이쿼티레지덴샬(Equity Residential)의 주가는 2일 주당 60.59달러에 거래를 마쳐 연초(1월 2일 기준 주당 79.77달러) 수준을 아직 회복하지 못했습니다.

/고병기기자 [e-mail]