‘6·17대책’ 이후 며칠간 4기 신도시에 대한 이야기가 나오고 있다. 서울 주택시장을 안정시키기 위해 1·2기 신도시보다 서울 접근성이 좋은 곳에 3기 신도시가 지정돼 곧 시장에 주택이 공급될 예정임에도 4기 신도시에 대한 논란이 벌써 등장한 것이다. 지속적으로 ‘n’기 신도시가 공급된다면 서울과 수도권 주요지역의 집값이 안정될 수 있을까. 최근 주택시장 불안정과 관련해 많은 전문가들은 다주택자·임대사업자등록제 등 다양한 요인을 원인으로 지목하고 있다. 하지만 필자의 생각은 좀 다르다.
주택 가격은 결국 수요와 공급의 영향을 받게 된다. 현재 주택시장의 불안정은 주택 수요에 대한 영향력이 큰 데서 기인한다. 그런데 이 주택 수요는 다양한 변수에 영향을 받고 있다. 정책적으로 주택 수요를 조절해 가격안정을 도모하는 것이 기울인 노력에 비해 큰 효과를 내지 않을 수 있다. 주택 수요는 인구구조·경제성장 등 거시경제 요소에도 영향을 받으나 그보다는 미시적 영향력이 더 크게 작용한다. 가구생애주기에 의한 필요 외에도 가구의 주택구매 의사에 직접적으로 영향을 주는 것은 가구소득·이자율·기대심리 등이다. 이중 기대심리를 자극하는 대규모 개발계획이 수도권에서 향후 10여년간 계획돼 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 대처하기 위해 풀린 풍부한 유동성과 대규모 개발계획이 존재하니 주택 수요가 자극을 받는 것은 당연하다. 여기에 더해 주식시장의 불안정과 펀드 운용의 도덕적 해이 등 대체투자처가 마땅치 않은 것도 현실이다. 또 가구 입장에서는 똘똘한 주택 1채를 가지는 것의 투자 효용이 크니 당장 수도권에 주택을 소유해야 한다는 불안감이 작동하게 된다.
이러한 불안감이 20·30대 젊은층에 확산되고 있다. 그 결과 서울의 경우 30대가 40대를 추월해 주택 구매에 나선 것으로 나타났다.
한국대학교육협의회 공시 대상 대학을 보면 서울에 88개, 인천에 12개, 경기에 86개가 있다. 수도권에 총 186개의 대학이 있으니 이곳으로 젊은 인구가 모이고 이들이 다시 수도권에 직장을 잡고 정주하게 된다. 청년주택, 일자리, 신혼부부 주택 문제 등이 지속될 수밖에 없는 구조다. 또한 젊은 가구가 수도권에 거주하려면 결혼 후에도 맞벌이를 할 수밖에 없고 이는 가구의 출산율을 낮추는 결과를 초래한다. 특히 가용토지가 부족한 서울의 경우 대학 캠퍼스가 공간적 단절과 함께 청년·주택 문제뿐 아니라 결혼과 출산에도 영향을 주고 있다.
주택시장에는 가격상승 요인만 있는 것이 아니다. 2017년에 4년 임대사업자로 등록한 경우 곧 매매시장에 이들이 가진 물량이 대거 풀릴 수 있다. 정부도 지속적인 공급확대 방안을 모색하고 있다. 다만 어디에 공급하느냐가 문제다. 시장이 원하는 공급물량을 서울에서 다 해소할 수 있을까. 또 코로나19로 경기가 하락하고 동시에 공급폭탄으로 가격폭락형 혼돈의 주택시장이 나타나지는 않을까. 가능성은 충분하다.
주택시장은 언제든 가격 상승과 폭락이 이어질 수 있는 구조다. 현 상황에서 수도권 주택시장 안정을 위해서는 공급확대도 필요하나 근본적 원인과 함께 이를 해결할 방안을 찾아야 한다. 거래규제와 세금정책만으로는 지금과 같은 주택시장의 악순환이 되풀이될 수밖에 없다. 이제 주택시장과 연관된 여러 부문에서 통합적이고 근본적인 대책을 세울 시점이 됐다.
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