그린벨트 풀고 용적률 높인다는데…'내 집 마련' 기회는 언제쯤

주택공급 부족 논란에 결국 당정이 서울 개발제한구역(그린벨트) 해제 카드를 꺼냈다. 그린벨트 직권해제 권한을 가진 국토교통부 고위관계자도 “주택공급을 늘리기 위해 해제하는 방안도 검토할 것”이라고 공식 언급했다. 서울시가 반대하고 있지만 정부와 여당이 그린벨트 해제에 속도를 내는 모습이다.

더불어민주당과 정부는 지난 15일 당정협의를 마친 후 주택공급 확대를 위해 그린벨트 해제 문제를 포함한 장기대책을 범정부 태스크포스(TF) 차원에서 논의하기로 했다고 밝혔다. 세부논의는 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 단장을 맡은 주택공급확대 TF와 박선호 국토부 차관이 단장인 실무기획단을 중심으로 이뤄진다.

15일 국회 의원회관에서 열린 더불어민주당 국토교통위원들과 국토교통부의 당정협의에서 진선미 위원장(아랫줄 왼쪽부터), 김현미 장관, 박선호 차관 등이 기념촬영을 준비하고 있다. /연합뉴스

실무기획단장인 박 차관도 이날 서울시 등 지자체 관계자들이 참석한 가운데 열린 첫 실무회의에서 “7·10대책에서 제시했던 다섯 가지 방안에 대한 논의와 함께 도시 주변 그린벨트 활용 가능성 여부 등 지금까지 검토되지 않았던 다양한 이슈에 대해서도 진지한 논의를 해나갈 것”이라고 말했다. 그는 이날 오전 한 방송에서 “그린벨트 해제를 검토하지 않고 있다”고 밝혔지만 이 발언은 국토부도 그린벨트 해제를 추진하는 것으로 해석된다.

이런 가운데 정부가 이달 말 발표할 주택공급대책에는 여의도와 용산 등 도심 역세권을 ‘고밀도 주거지역’으로 지정해 용적률을 대폭 높이는 방안이 포함될 것으로 알려졌다. 2배로 늘리는 것도 고려하고 있다. 또 고양 창릉, 부천 대장, 하남 교산 등 3기 신도시 5곳의 용적률을 높여 건립 규모를 늘릴 계획이다.

3기 신도시, 3만 가구 더 늘리기로

이날 열린 1차 주택공급 실무기획단 회의에서 국토부 관계자는 “수도권 실수요자들의 내 집 마련 불안감을 해소하고 중장기적인 주택공급물량 확대를 위해 중앙정부와 지자체가 그간 운영하여 온 제도 틀을 벗어나 전향적인 방안을 검토할 예정”이다고 밝혔다. 그린벨트 해제를 놓고 다소 논란은 있었으나 당정은 주택 공급 확대를 위해 개발제한구역(그린벨트) 해제 문제를 포함한 장기적 대책을 논의해 나간다는 계획이다. 이런 가운데 이달 말 나올 공급대책의 핵심은 서울 역세권에 고밀도 주거지역을 조성하고, 3기 신도시 수용인원을 기존보다 크게 늘리는 방안이 될 것으로 보인다. 4기 신도시는 추진하지 않는 방향으로 가닥을 잡는 것으로 전해졌다.

하지만 이번 공급대책에는 시장에서 요구했던 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화와 ‘35층 층수 규제’ 폐지 등은 담기지 않을 것으로 보인다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 유휴부지가 많지 않은 만큼 도심 용적률 완화는 긍정적인 대책으로 볼 수 있는데 임대주택 공급 등 조건 요인들이 붙다 보니 민간의 개발유인이 떨어진다”며 “이번에도 조건부 용적률 완화 방안이 나오면 서울 내 주택공급이 많이 늘어나진 않을 것으로 본다”고 평가했다.

서울 고밀도 개발이 핵심

서울 도심에 대한 공급책은 고밀도 주거지역을 신규로 지정해 용적률을 기존 상업지역의 주거용적률(600%)보다 더 높일 수 있도록 하는 방안이 될 전망이다. 이 경우 고밀도 주거지역은 용적률이 700% 이상 적용될 수 있다.

국토부는 앞서 지난 5월 공급대책을 발표하면서 역세권 범위도 기존보다 확대했었다. 기존에는 역세권이 지하철역 승강장 반경 250m 이내였는데 2022년까지 한시적으로 350m까지 범위를 넓혀주기로 했다. 이에 따라 서울 도심역세권에 들어설 수 있는 신규 주택과 수용인원은 다소 늘어날 수 있다. 일부 역세권은 추가적으로 최대 500%까지 높이는 것도 고려중이다.

서울시는 이를 통해 지난 2018년 12월 발표한 ‘공공주택 8만 가구 공급 대책’에 포함된 도심형 주택공급 (3만 5,000가구) 계획안을 14만 4,000가구까지 늘리겠다는 복안이다. 서울시 관계자는 “도심 고밀화 부분은 정부와 교감을 갖고 논의를 준비 중”이라며 “아직 구체적인 안에 대해선 협의한 바 없다”고 언급했다. 단 용적률 상향 등으로 늘어난 용적률의 절반 정도는 공공임대 주택으로 공급토록 한다는 계획이다.

수도권 공급방안은 4기 신도시와 같은 대규모 택지개발 대신 3기 신도시의 수용인구 확대가 핵심이 될 전망이다. 이에 따라 광명·시흥 옛 보금자리주택지구 등은 이번에도 정부 주도의 택지개발지역에서 제외될 전망이다. 3기 신도시는 현재 남양주 왕숙(6만 6,000가구), 고양 창릉(3만 8,000가구), 하남 교산(3만 2,000가구), 부천 대장(2만 가구), 인천 계양(1만 7,000가구) 등 5곳에서 17만 3,000가구가 공급될 예정이다.

정부는 이들 지역의 용적률을 현재보다 더 높여 20만 가구 수준까지 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “3기 신도시의 용적률을 확대하는 방안을 검토하고 있다”며 “어느 정도까지 확대할지는 시뮬레이션을 해봐야 확정할 수 있을 것”이라고 설명했다.

일각에서 제기됐던 개발제한구역(그린벨트) 해제 방안도 검토하는 것으로 알려졌다. 더불어민주당과 정부는 이날 그린벨트 해제 문제를 포함한 장기적 대책을 범정부TF 차원에서 논의하기로 의견을 모은 바 있다. 하지만 그린벨트 해제와 관련해선 반대 여론도 높아 후순위 대책이 될 가능성이 높다는 평가다. 도심 고밀도 공급 등으로 공급량을 확인한 이후 모자란다고 판단하면 그린벨트 내 택지조성까지 검토할 것이라는 전망이다.

재건축·35층 룰 완화 등은 빠질 듯

정부가 부동산 시장 안정화를 위해 공급 대책을 서둘러 발표할 것으로 전망되지만, 시장에 긍정적 신호를 주기에는 부족할 것이라는 평가가 우세하다. 김현미 국토교통부 장관이 이미 재건축 규제 완화에 대해선 검토하지 않는다고 확언한 데 이어 서울시의 낡은 규제로 평가받는 ‘35층 룰’ 완화 등 시장이 필요로 하는 대책은 검토 대상에서 빠졌기 때문이다. 서울시는 35층 룰 완화와 관련 시장이 부재한 상황에서 법정계획에 대해 수정을 가하긴 어렵다는 입장이다.

또 도심역세권에 고밀도 주거지역을 형성하겠다는 계획과 관련 2년 전에도 유사한 규제 완화를 내놓은 바 있어 시장의 기대심리가 크지는 않다는 평가다. 국토부와 서울시는 지난 2018년 서울 도심에 주택공급을 확대하기 위해 상업지역과 준주거지역에 대한 용적률 규제를 한 차례 낮춘 바 있다. 당시 준주거지역 용적률을 400%에서 500%, 상업지역은 주거 용도비율을 기존 400%에서 600%로 높였었다. 용적률 완화는 임대주택 공급비율에 비례해 이뤄지기 때문에 실제 공급 효과는 예상보다 크지 않았다는 것이 대체적 평가다.

/강동효·박윤선기자 kdhyo@sedaily.com