지난달 18일(현지시간) 뉴욕 시티 리츠(New York City REIT)가 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장했습니다. 이름에서 알 수 있듯이 뉴욕에 집중적으로 투자하는 리츠입니다. 현재 맨해튼에 위치한 오피스를 중심으로 8개의 자산을 보유하고 있습니다.
한국과 달리 미국은 워낙 나라가 크다 보니 자산별로 특화된 리츠뿐만 아니라 지역별로 특화된 리츠들도 많습니다. 현재 NYSE에 상장된 리츠 중 뉴욕에 주로 투자하는 리츠만 하더라도 SL그린과 보네이도, 엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트, 파라마운트 그룹 등이 있습니다. 특히 뉴욕 시티 리츠는 뉴욕 비중이 거의 100%에 가까워 가장 높습니다. 참고로 SL그린은 87.5%, 보네이도는 82.3% 정도 됩니다.
한국 투자자와의 인연도 깊습니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 한국 기관투자자들이 주로 선진국 관문 도시(Gateway city)에 많은 투자를 했기 때문입니다. 뉴욕도 한국 기관들이 선호하는 대표적인 도시입니다. 한국 기관들의 투자가 많았던 만큼 뉴욕을 대표하는 리츠들과의 인연도 피할 수 없는 숙명과도 같았습니다. 그 중에서도 뉴욕 최대의 부동산투자회사로 꼽히는 SL그린은 한국 기관들과 인연이 깊은 곳입니다. 워낙 큰 회사이다 보니 굵직굵직한 프로젝트에 많이 관여했고, 그러다 보니 한국 기관들과 인연이 닿은 겁니다. 한국을 대표하는 큰손 국민연금은 지난 2017년 SL그린으로부터 뉴욕 맨해튼의 ‘원밴드빌트’ 지분 29%를 인수했으며, 최근에는 SL그린과 함께 맨해튼의 원 메디슨 에비뉴 빌딩에 투자하기도 했습니다. 가장 최근 사례로는 메리츠대체투자운용이 국내 기관과 함께 SL그린과 손잡고 조인트벤처(JV)로 약 2,600억원 규모의 개발 사업에 투자했습니다. 뉴욕 다운타운에 위치한 페이스대학의 학교 시설로 2023년 완공 예정이며, 30년간 임대 계약이 맺어져 있습니다. 참고로 메리츠대체운용의 미국 에쿼티 투자는 이번이 처음입니다. 그만큼 SL그린이 신뢰할 수 있는 파트너라는 뜻도 되겠죠.
복합에서 특화로, 코로나19 이후 다시 복합 리츠의 시대로(?)
1960년에 전 세계에서 최초로 리츠를 도입한 미국은 복합 리츠에서 특화 리츠 형태로 발전해 왔습니다. 과거만 하더라도 리츠가 투자할 수 있는 자산이 많지 않아 여러 지역의 여러 자산에 투자하는 복합 리츠가 많았지만 리츠 시장이 커지면서 점점 더 자산별·지역별로 특화된 리츠가 나타났습니다. 특히 헬스케어·임대주택 등 전문적인 자산관리 능력이 필요한 분야에서 특화된 리츠들이 속속 등장하고 있습니다. 한 예로 ‘워싱턴 리얼 에스테이트 인베스트먼트 트러스트’의 경우 워싱턴 지역에 위치한 오피스·리테일·주거시설에만 투자합니다. 미국의 리츠가 이처럼 점점 더 전문화된 형태로 발전했던 것은 시장의 요구 때문이기도 합니다. 전문적이고 규모가 커질수록 투자자들이 접근하기 쉽기 때문이다. 지난 2017년 뉴욕 출장에서 만난 스콧 로빈슨 뉴욕대 부동산대학원 교수 겸 리츠센터장은 “리츠가 도입된 1960년대부터 2000년까지는 리츠 수가 많지 않았던데다 상대적으로 규모가 작고 성장이 어려워 다양한 자산 유형에 투자하는 복합 리츠가 많았지만 시장이 성숙해지면서 특정 분야에 전문성을 보유한 리츠를 원하기 시작했다”고 설명하기도 했습니다. 현재 NYSE에 상장된 리츠 중 복합자산에 투자하는 리츠는 10%도 되지 않습니다.
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그런데 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 리츠 역사의 물줄기를 바꿔놓을 수도 있을 것 같습니다. 코로나19로 오피스와 리테일, 호텔 등의 리츠가 직격탄을 맞으면서 생존을 위해 변화를 모색하고 있기 때문입니다. 실제 최근 일본 리츠 시장에서 상징적인 이벤트가 있었습니다. 바로 일본 리테일 리츠 대장주인 ‘재팬 리테일 펀드(JRF)’와 오피스 리츠인 ‘MCUBS 미드시티’의 인수합병(M&A) 소식 입니다. 코로나19 이후 일본 리츠 시장의 첫 M&A 사례이기도 한데요. 이들 리츠가 합병하는 것은 코로나19로 인해 큰 타격을 입으면서 오피스나 리테일 등 한 분야에 특화된 리츠로는 생존이 어렵다고 판단했기 때문입니다. 이에 복합 리츠로 전환해 새로운 성장 동력을 발굴하려는 전략입니다. 한국에서도 비슷한 사례가 있습니다. 바로 SK디앤디가 상장을 준비중인 리츠입니다. SK디앤디가 상장을 추진 중인 ‘디앤디플랫폼’은 문래동 영시티 오피스와 일본 최대의 아마존 물류센터를 기초자산으로 담을 예정입니다. 영시티 오피스만으로는 성장성에 한계가 있다고 보고 이커머스 성장의 수혜를 받고 있는 물류센터를 편입하는 겁니다.
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[글로벌 부동산 톡톡]임원 해고해 배당 재원 마련하는 미국 리츠(https://n.news.naver.com/article/011/0003761532)
[글로벌 리츠 톺아보기]코로나로 수렁에 빠진 뉴욕 중심 ‘SL그린’의 전략은(https://n.news.naver.com/article/011/0003756364)
/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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