[시그널] '나인원한남' 발목…대신에프앤아이 신용등급전망 '부정적' 강등

나인원한남 선임대 후분양...회수 실적 저하

6,000억원 대규모 차입비용과 보유세 부담도

내년 분양 앞두고 입주민 소송...매각 지연 가능성

대신에프앤아이의 신용등급전망이 ‘부정적’으로 떨어졌다. 한남동에 위치한 고급주택단지 ‘나인원한남’의 수익 인식 시점이 늦어지면서 회사의 건전성 지표가 악화된 가운데 주력 사업인 NPL(부실채권)시장의 경쟁 심화로 수익성마저 떨어진 탓이다.

나이스신용평가는 대신에프앤아이의 장기신용등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정한다고 14일 밝혔다. 신용등급은 기존 ‘A’를 유지했다.

NPL 사업을 주력으로 하던 대신에프앤아이는 최근 몇 년 간 부동산 사업 부문을 확대하고 있다. 그러나 지난 2016년 서울 한남동의 고급주택단지 나인원한남 개발을 추진한 이후 재무부담이 크게 늘었다. 당시 대신에프앤아이는 차입금을 크게 늘려 주택부지를 6,242억 원에 사들이고 개발 사업에 뛰어들었지만 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 제한하면서 막대한 금융 비용에 발목이 잡혔다. 결국 2018년 4년 의무거주 후 분양전환하는 구조로 사업방식을 전환해 올해 1월 입주를 모두 완료했다.



나신평은 나인원한남의 사업방식을 변경하면서 부실채권 투자와 회수 실적이 떨어진 한편 차입조달 비용과 보유세 부담이 늘어나면서 수익성이 악화됐다고 분석했다. 특히 내년부터는 법인 보유 주택의 종합부동산세율이 인상되는 등 관련 비용 부담이 크게 증가할 것이라고 덧붙였다. 나신평은 “올해 인식한 재산세와 종부세는 약 450억 원”이라며 “내년은 800억 원 대를 웃돌 것으로 추정되는 만큼 수익성 회복에는 시간이 걸릴 전망”이라고 평가했다.

본업인 NPL 사업 역시 부정적이다. 국내 은행의 부실채권 매각 물량이 지속적으로 감소하는 추세기 때문이다. 올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 실물경기가 충격을 받았지만 정부가 적극적으로 유동성 공급 정책을 시행하면서 은행들의 자산건전성 지표는 우수한 수준을 유지하고 있다. 나신평은 “국내 경기 둔화가 지속된다면 향후 NPL 시장 규모가 다소 증가할 여지가 있다”면서도 “그러나 대신에프앤아이의경우 나인원한남 사업 등 위험도가 높은 부동산 개발 사업의 비중을 늘리며 NPL 사업기반과 이익창출력이 약화된 상황”이라고 평가했다.

대신에프앤아이는 지난 8월 나인원한남의 임대사업자 등록을 말소하면서 의무임대 부담을 해소했다. 이와 함께 내년 부동산 보유세 과세 기준일인 6월 이전에 기존 입주민들을 대상으로 조기 분양전환을 완료해 비용 부담을 털어내겠다는 계획이다. 그러나 일부 입주민들이 조기 분양전환에 반발해 소송을 제기한데다 다주택자 세금 규제 강화 등으로 분양전환을 원하지 않는 세대가 늘어나는 등 변동성이 큰 상황이다. 나신평은 “분양전환 일정이 연기되거나 매각이 지연될 경우 영업 현금흐름으로 나인원한남 관련 비용 부담 충당이 어려울 것”이라고 내다봤다.
/김민경기자 [e-mail]