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부동산오피스·상가·토지
[시그널] 해외 호텔 가치 하락에도 추가 베팅한 신한금투

긴급 자금 투자로 후순위 지위 획득

2~3년 후 코로나 종료 시 수익 기대





코로나 탓에 해외 부동산 투자 자산의 가치가 하락하고 있지만, 해외에서는 이를 일시적인 상황으로 보고 낮은 가격에 투자할 기회로 보기도 한다. 국내에서도 최근 기존에 투자한 해외 호텔 자산에 추가로 자금을 투입하는 사례가 나왔다.

25일 투자은행(IB)업계에 따르면 신한금융투자는 기존에 투자한 미국 애틀랜타 호텔에 추가 투자를 통해 후순위 지분 투자자 지위를 확보했다. 신한금투는 이 호텔의 투자자 중 원래 중순위에 해당하는 메자닌(주식과 채권의 중간 성격) 투자자로, 나머지는 선순위 대출 투자자다. 호텔업이 타격을 입으면서 숙박료 수익이 줄자, 이 호텔은 선순위 대출 투자자에 이자 지급을 중단했다.

보통 이런 상황에서 선순위 투자자는 호텔 자산을 넘겨 원금을 상환받는 데, 이번에는 신한금투가 선순위 이자를 대납하면서 선순위 투자자가 매각 조치를 취하지 않았다. 신한금투 입장에서는 호텔 자산이 헐값에 넘어가면서 발생할 수 있는 투자 손실 확정을 미루고, 2~3년 후 코로나 상황이 정상화 되면 원래 지분 투자자가 받았을 수익까지 기대할 수 있게 됐다. 기존의 지분 투자자는 투자금을 전액 손실로 처리한 뒤 빠져나가고 신한금투가 후순위와 중순위 투자자 지위를 모두 갖게 되는 구조다.



업계 관계자는 “해외에서는 이를 구제금융(rescue financing)이라고 해서 10년 전부터 급속도로 성장하기 시작했는데 최근에는 기업 뿐 아니라 부동산 자산에 특화된 해외 운용사도 늘어나고 있다”면서 “일부 운용사가 국내 투자자에 이 같은 전략을 권유하는 경우가 늘고 있다”고 설명했다. 국내에도 대형 오피스와 호텔 투자 자산에 대한 대출에 이자가 나오지 않거나 증권사가 총액 인수한 후 기관투자자에 되팔지 못하는 자산을 싸게 사려는 해외 운용사의 입질이 이어지고 있다.

다만 국내 투자자가 해외에서 이 같은 전략을 활용하기에는 제약이 따른다. 국내 투자자의 해외 부동산 투자가 늘었지만 아직은 여러 투자자의 하나일 뿐이어서 한 목소리를 내기 어렵다. 현지 법률 관계나 대출 관련 규제에 익숙하지 않은 것도 제약이다. 공제회 등 공공 성격의 기관투자자는 부실 우려가 있는 해외 부동산에 추가 투자 하는 자체가 보수적인 투자심의위원회를 통과하기 어렵다. 신한 금투는 민간 금융기관인데다, 애틀란타 호텔에 단독으로 메자닌 투자를 실행하고 있어서 이번 거래가 가능했다.

동시에 신한금융그룹은 기존에 투자한 해외 부동산·인프라 투자 자산 전담 관리하는 회의체를 만들었다. 은행·증권·자산운용·보험·캐피탈 등 각 계열사가 운용중인 해외 자산의 가치가 떨어지면서 이를 한곳에서 관리하기 위한 것이다. 업계 관계자는 “그 동안 국내 금융기관의 해외 부동산 투자는 단기간 급속도로 증가했으나, 이제는 체계적인 사후 관리가 중요한 시점”이라면서 “보험이나 캐피탈 등 장기간 중순위로 투자자 해온 자산을 집중 관리하게 될 것”이라고 설명했다.
/임세원기자 why@sedaily.com
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