새해 초부터 주택 가격 상승이 심상치 않다. 서울 비강남 소형 아파트 가격이 15억 원을 넘어섰고 서울 아파트 5채 중 1채가 주택담보대출이 불가능한 15억 원을 넘은 것으로 나타났다. 부동산 가격 상승의 핵심 원인으로 과잉유동성이 지적되고 있다. 기존의 양적완화 정책에 더해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 대유행) 충격에서 벗어나기 위한 각국의 재정 확대 정책으로 글로벌 유동성은 매우 풍부해졌고 이것이 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있는 것이다. 광의통화(M2)가 3,000조 원이 넘고 있고 올해부터는 3기 신도시 등 택지지구에서 수십조 원의 토지 보상금이 풀릴 것이라고 한다.
유동자금의 부동산 시장 유입은 주택 가격과 전월세 가격을 상승하게 해 서민들의 삶을 어렵게 만든다. 과잉유동성, 부동산 가격 상승, 자산 격차 확대, 이 세 가지 키워드가 만들어낸 최근의 현상이 ‘영끌 투자’와 ‘동학 개미’ 현상이다. 과잉유동성이 부동산 시장으로 유입하는 것을 차단하는 정책적 노력이 절실한 이유이다. 이에 대한 해법은 부동산으로 흘러가는 과잉유동성을 흡수하면서 개인들이 투자를 통해 자산을 형성하고자 하는 욕구를 충족시켜주는 것이다. 이러한 방안으로 공모형 리츠의 활성화를 제안해본다.
리츠(부동산 투자 회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 관련 증권 등에 투자하고 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접 투자 방식으로 공동투자 상품이라고 볼 수 있다. 국내 리츠 시장은 빠르게 성장하고 있다. 국토교통부에 의하면 지난 2020년 말 리츠 수 282개, 자산은 61조 4,000억 원을 넘었다. 2019년 평균배당률도 4.18%로 양호한 편이다.
홍콩의 ‘링크리츠’는 15만 가구 주택을 보유하고 있고 공공이 51%, 시민이 49%를 출자해 운영되고 있다. 링크리츠는 홍콩의 공공 임대주택 사업에 뿌리를 두고 있다. 1980년대 공공 임대 아파트 건설이 시작되면서 홍콩 정부는 공공 임대 주변에 유통 시설과 사무 공간, 주차장 등 편의시설을 유치했고 이 자산들을 유동화하기 위해 2005년 리츠를 설립했다. 상장 이후 링크리츠 주가는 연평균 17%의 상승률을 기록했고 2020년 씨티은행이 꼽은 투자 유망 종목으로 선정됐을 정도로 안정적인 수익 상품으로 인정받고 있다. 리츠는 개인 투자자 입장에서 직접 부동산을 취득하지 않기 때문에 취득세나 보유세 등의 부담이 없고 소액 투자도 가능하다. 원하는 시점에 매매할 수 있으므로 유동성도 좋다. 소액의 간접투자가 가능하므로 부동산 투자 기회가 보다 평등해지는 장점도 있다.
공공이 리츠로 시행하는 사업은 재정비 사업, 중산층 임대, 지분 적립형, 공공 임대 등으로 다양하고 사업 유형이나 사업지별로 수익성의 차이가 있다. 다양한 사업들을 적당히 풀링해 수익률을 안정적으로 유지되게 하거나 허브리츠를 만드는 등의 방법을 생각할 수 있다. 리츠를 통해 과잉유동성을 건전한 투자로 흡수하고 임대주택 공급도 동시에 할 수 있다면 부동산 투자는 폐해가 아닌 개인과 사회 모두에게 이익이 되는 방안이 될 수 있다.
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