[편집자주] GTX나 지하철역이 생기면 우리 동네 집값이 오릅니다. 전세가격이 올라도 집값이 오른다고들 합니다. 이렇게 집값에 영향을 미치는 요인들은 다양한데요.
서울경제 부동산 매체 ‘부랜드’에서는 건설주택포럼 명예회장인 윤주선 홍익대학교 건축도시대학원교수와 함께 앞으로 7회에 걸쳐 ‘집값이 결정되는 요인’들을 분석해 볼 예정입니다. 도시계획 분야에서 명예의 전당에 오른 학자로 부동산 분야에 남다른 식견을 가지고 있는 윤 교수의 이론을 통해 ‘오르기만 하는 집값’의 비밀을 함께 풀어가는 시간을 가져보겠습니다.
한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매가가 전주보다 더 올랐습니다. 특히 고가 아파트가 밀집한 강남3구의 상승세가 돋보였는데요. 지난 4일 정부가 역대급 부동산 공급 대책을 내놓은 것과는 다소 상반된 분위기입니다.
정부는 서울 집값, 그 중에서도 특히 강남 집값을 잡기 위해 여러 정책을 내놓았는데요. 그럼에도 불구하고 집값은 계속해서 오르기만 했습니다. 이번 시간에는 왜 강남의 집값은 쉬이 잡히지 않는지, 또 지금까지 정부가 제시한 부동산 조세 정책은 왜 통하지 않았는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
다음은 윤 교수와 김흥록 건설부동산부 기자가 만나 나눈 문답입니다.
김: 투자효과이론이란 무엇인가요?
윤: 사람이 사랑을 먹고 자라듯 부동산은 돈을 먹고 자랍니다. 부동산에 돈이 들어간다는 건 투자를 가리키는데요. 이런 투자를 유튜브에선 흔히 ‘호재’라고 칭하기도 합니다. 특정 지역에 투자가 들어가게 되면 그 돈은 해당 지역의 세력권 안에 머무릅니다. 짧게는 반경 200m 안, 길게는 500m 이내에 머무르면서 그 지역의 집값에 영향을 미칩니다. 투자의 예로 지하철역이 생긴다면, 소위 말하는 ‘역세권’이 형성되면서 집값이 오르죠. 또 지하철 역으로부터의 거리에 따라서 집값이 차등하게 형성되기도 하고요. 이런 것들이 투자효과이론이라고 볼 수 있습니다.
김: 집값에 영향을 주는 개발과 그렇지 않은 개발이 있나요?
윤: 투자에는 공공투자와 민간투자, 두 가지 종류가 있습니다. 그리고 지하철, 도로, 항만, GTX와 같은 공공투자는 대부분 그 효과가 큽니다.
공공투자의 영향이 클 수밖에 없는 이유는 공공투자가 진행되는 조건을 살펴보면 알 수 있습니다. 예산이 500억 원 이상인 사업에 정부 재정이 300억 원 이상 투입될 경우 정부는 ‘경제성 분석 예비타당정조사’라는 것을 시행합니다. 해당 사업이 갖는 투자 대비 사회·경제적 편익을 도출해내서 일정 수준 이상을 충족시킬 경우 정부의 재정을 투입하는 것인데요. 정부가 대규모 도시기반시설도 만들 때 고려하는 요소죠.
이처럼 투자 대비 편익을 분석해서 공공투자가 시행되기 때문에 공공투자의 효과는 클 수밖에 없고, 자연히 민간투자는 공공투자가 행해지는 곳으로 몰릴 수밖에 없습니다. 투자의 효과가 보장되어 있는 곳이기 때문이죠.
김: 이미 기반시설이 갖추어져 있는 곳에 공공투자나 민간투자가 들어오기 쉬우니까 지역 별 집값은 빈익빈 부익부가 될 수밖에 없는 것 아닌가요?
윤: 맞습니다. 누가 투자를 하더라도 이미 기반시설이 잘 갖추어져 있어 투자대비 편익이 높은 곳으로 가려고 하겠죠. 그리고 지난 50년 동안 투자가 쌓이고 쌓여 만들어진 곳이 바로 강남입니다. 박정희 정권부터 대규모의 재정투자와 민간투자의 돈이 모여 있는 곳이 강남이죠. GTX가 강남을 통과할 수밖에 없는 이유이기도 합니다. 또 동시에 그렇기 때문에 강남의 집값은 떨어지기 힘듭니다.
김: 조세전가이론은 무엇인가요?
윤: 집 주인에게 부과된 세금이 임차인에게로 전가된다는 것입니다. 주인이 세금에 대한 부담으로 집을 팔기를 기대하면서 정부가 세금 정책을 시행했는데, 예상과는 반대로 된거죠. 집값이 하락하지는 않고 임대 가격만 상승해서 결국엔 높아진 세금을 실질적으로는 임차인이 지불하게 된 셈입니다. 되려 부동산 가격과 임대 가격이 상승해 집 주인의 자산가치만 상승하게 되죠.
김: 조세가 100% 전가되나요? 조세정책의 효과가 정말 하나도 없나요?
윤: 효과가 없습니다. 조세 정책은 가장 흔하게 이루어지는 부동산 정책이지만 실제 부동산의 수요나 공급에는 거의 영향을 미치지 않습니다. 실제로 영향을 미친 사례는 거의 찾아볼 수 없어요.
집값이 오르는 원인은 따로 있는데, 그 원인에 대한 해결책을 제시하는 것이 아니라 '세금'이라는 엉뚱한 해결책을 내놓으니 역효과가 나는 것입니다.
조세가 전가되는 이유를 보다 자세히 설명하기 위해선 연동이론에 대한 설명이 필요한데요. 이에 대해선 다음 시간에 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com, 이종호 기자 phillies@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
