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부동산간접투자
[시그널] 새주인 찾는 인천 도화동 GS물류창고···몸값 우려 이겨낼까

주관사 CBRE 18일 입찰

예상 매각가 800억~900억 거론

GS네트웍스 15년 장기 임차 확보 강점

저온창고 한 개 층 불과 약점 평가

자료=코람코자산운용




인천 도화 GS 물류센터가 매물로 나왔다. 2017년 코람코자산운용이 개발 운용한 이후 첫 손바뀜이다. 최근 투자 업계에서 인기를 끌고 있는 ‘라스트마일’(도심 배송을 위한 물류센터)자산이다. 다만 금리 불확실성이 커지는 상황에서 지나치게 높은 가격은 부담이 될 것이란 분석이다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산운용은 이날 인천 도화 물류창고 매각 입찰을 진행한다. 매각 주관사는 CBRE다.

도화 물류창고는 인천 도화지구 내 물류 유통시설 부지에 있다. 상온과 저온 창고로 연면적은 4만2,300㎡(1만2,800평) 규모다. 인천시에서 인구수가 가장 많은 서구와 남동구, 부평구, 미추홀구 등 4개 구의 중심부에 위치해 인천 시내는 물론 서울 강서 지역과 수도권 서부 권역까지 40분 내 접근할 수 있어 하루 3번 배송이 가능한 입지다. 요즘 관심을 끌고 있는 라스트 마일(last mile) 물류센터로 도심배송거점이다. 현재 GS리테일(007070)의 100% 자회사인 GS네트웍스가 15년 장기 임대차 계약을 맺고 GS25의 서부권 배송 센터로 사용 중이다. 170개가 넘는 물류창고를 운영하고 있는 쿠팡도 일부 임차하고 있다. 쿠팡의 임대차 계약은 약 2년 후 종료된다.



코람코운용은 펀드 만기가 약 2년 남았지만 최근 라스트마일 물류센터가 인기를 끌자 선제적으로 자산 매각에 나섰다. 특히 GS라는 우량한 장기 임차인을 보유하고 있어 안정적 운용이 가능해 리츠운용사들도 입찰에 나설 전망이다. IB업계의 한 관계자는 “미국이나 유럽은 이미 물류창고의 자산 가치가 오피스 빌딩보다 높아졌다”며 “케펠자산운용이나 메이플트리 등 외국계 자본이 들어올 가능성도 높다”고 말했다.

다만 최근 이커머스 시장 확대로 물류센터의 몸값이 지나치게 높아진 상황이라 입찰이 흥행할지는 미지수다. 실제로 국내 물류창고의 기대 수익 개념인 캡 레이트(cap rate)는 이전 대비 크게 하락하고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 택배 물류가 폭발적으로 늘어나면서 캡레이트는 지난해 4% 후반대에서 최근 3%대로 낮아졌다. 최근 가격이 급등한 도심 오피스 빌딩 수익률과 맞먹는 수준이다. 인프라 투자의 강점인 안정적이고 고정적인 높은 수익률이 보장되지 않는 모습이다.

최근 금리 변동성이 커진 점도 부담이다. 투자를 검토 중인 한 자산운용사 관계자는 “최근 금리가 불안해 조달 비용 부담이 늘고 자산 가치를 높이 평가하기 어렵게 됐다”며 “특히 도화 물류창고는 처음으로 시장에 나온 물건인 만큼 기존 거래에서 인정받은 가격이 없어 다른 물류창고 대비 다소 낮은 수준으로 결정될 것으로 예상한다”고 말했다.

/김민경 기자 mkkim@sedaily.com
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