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부동산오피스·상가·토지
[시그널] 몸값 올라도 너무 올랐다···기대수익률 3%로 낮아진 물류센터

고촌 TJ·도화 GS물류센터 수익률 3%대 떨어져

이커머스 기대감에 도심 오피스 캡레이트 역전

매입 후 임대료 높여 추후 공모리츠 편입 추진





이커머스 산업이 빠르게 확대되면서 물류센터 가격도 천정부지로 치솟고 있다. 최근 수도권 인근에 위치한 물류창고들의 입찰가가 급등하면서 도심 오피스 빌딩과 몸값 역전 현상까지 발생했다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 JR투자운용이 매각하는 김포 고촌 TJ물류센터의 우선협상대상자로 켄달스퀘어자산운용이 선정됐다. 정확한 매각가는 알려지지 않았지만 캡레이트는 3% 후반대까지 떨어진 수준으로 확인됐다.

캡레이트(cap rate)란 부동산 매입 가격 대비 순임대소득을 가리키는 것으로 거래 가격 산정의 기준이 된다. 캡레이트가 낮아졌다는 것은 기대 수익률이 줄었다는 것으로 대상 자산의 몸값이 올랐다는 의미다.

TJ물류센터 인근에 함께 매물로 나와 있는 도화 GS물류센터의 입찰에도 1,000억 원이 훌쩍 넘는 가격이 제시됐다. 캡레이트 역시 3% 후반대다. 매도자인 코람코자산신탁은 조만간 숏리스트를 선정하고 매각에 속도를 낼 예정이다.



2019년까지만 해도 국내 물류센터들의 캡레이트는 5% 중후반대를 오가는 수준이었다. 외곽에 위치해 높은 임대료를 받을 수 있는 도심 오피스 자산 대비 매력이 떨어진 탓이다. 그러나 지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 이커머스 산업이 확대되자 가격이 급등했다. 특히 최근 쿠팡이 미국 증시에 상장해 1조 원 몸 값을 인정받는 등 산업 확대에 대한 기대감이 커지자 없어서 못 파는 품귀 현상까지 발생하고 있다.

글로벌 부동산컨설팅업체 존스랑라살(JLL)에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 A급 오피스 자산의 평균 캡레이트는 약 4.2%였다. 불과 1~2년 사이 수도권 인근 물류센터 자산들의 가치가 빠르게 오르면서 도심 오피스 빌딩과 가격 역전 현상이 벌어지고 있는 것이다. 익명을 요구한 한 IB업계 관계자는 "해외에서는 이미 물류센터의 캡레이트가 오피스 자산을 크게 뛰어넘은지 오래"라며 "국내 물류센터가 해외 대비 상대적으로 덜 올랐다는 평가를 받으면서 최근 해외투자자들의 입찰 참여도 늘어나는 추세"라고 말했다.

한편 켄달스퀘어운용은 이번 TJ물류센터 매입 자금을 론 등 금융주선을 통해 조달할 계획이다. 11개 물류센터 자산을 담은 ESR켄달스퀘어리츠(365550)를 운용 중이지만 최근 자산 가격이 급등하면서 리츠에 편입하기엔 부담이 커진 탓이다. 실제로 TJ물류센터와 GS물류센터 매입을 위해 다수의 운용사들이 리츠를 통한 매입 의사를 타진했으나 가격을 높게 써내지 못하면서 대부분 무산됐다. 한 리츠운용사의 관계자는 "물류센터 자산은 대부분 장기 임대차 계약이 돼있어 선호도가 높지만 최근 가격이 너무 올라 정해진 수익성을 내야 하는 공모 리츠 자산으로 담긴 부담스러워졌다"며 "그러나 공급 대비 수요가 턱없이 부족한 상황이기 때문에 일단 사모 자금이나 대출을 이용해 인수한 뒤 추후 임대료를 높여 캡레이트를 상승시킨 뒤 편입하는 방안을 고려하고 있다"고 말했다.

/김민경 기자 mkkim@sedaily.com
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