제목만 봤을 땐 ‘어그로(관심을 끌고 분란을 일으키기 위해 벌이는 의도적 행동)’인줄 알았다. 첫 장을 열고 저자의 이력을 봤더니 해외 MBA 출신 부동산펀드 매니저가 과연 제목장사로만 책을 썼을까, 하는 의구심이 생겼다. 각 장의 목차와 목차가 품은 메시지를 파악하고 나니깐 꼭 만나 물어보고 싶었다.
<마흔 살 경제적 자유 프로젝트>를 쓴 박상태 작가와의 인터뷰는 호기심과 학습욕구에서 비롯됐다. 직장을 뛰쳐나와 스스로 월 2,000만원의 안정적 소득원을 마련했다니 얼마나 환상적인가. 이 땅의 모든 가장(家長)이 바라마지 않는 결과물을 그는 어떻게 발굴해냈는지 꼼꼼히, ‘따박따박’ 묻고 따져보기 위해 자칭 생각실현가라는 신종 직업군을 내세운 박상태 작가를 라이프점프가 만났다.
-흔쾌히 인터뷰 요청에 응해줘서 고맙다. 자기소개 부탁 드린다.
“경제적 자유 프로젝트를 3년 간 수행하고 그 과정 속에서 배운 것들을 담은 책 <마흔 살 경제적 자유 프로젝트> 작가 박상태이다. 올해 마흔 여섯 살이 됐고 필명으로 ‘실천하고 살자’라는 뜻을 담아 생각실현가를 사용하고 있다.”
-책을 내셨으니 책 소개도 해달라.
“기간으로 보면 2016~2019년 사이 회사 안팎에서 실천했던 일들을 기록했다. 원년에는 월 600만원을 벌자, 란 목표를 정했는데 그 과정을 담았고 이후 3년 동안 그 이상의 파이프라인을 만들기 위한 과정을 기록했다. 그 결과, 새 목표였던 월 2,000만원 현금흐름 창출에 성공했다.
하지만 오해는 하지 마시라. 이 책이 마치 부동산 재테크를 다루는 것처럼 보이지만 그것이 전부는 아니다. ‘인생 후반 안정적 삶을 위해선 무엇을, 어떻게 해나가야 할지’에 대한 내용을 담고 있다. 생각에만 머물지 말고 ‘실행하라’는 명제다. 부동산은 세법, 상품 등이 시기마다 빠르게 달라진다. 투자환경이 달라지더라도 행동과정을 습득하면 어떤 환경에서도 대처할 수 있다는 메시지를 전하고 싶었다.“
-책을 보면 독립 전 세부계획을 세웠다고 나와 있다.
“3년을 잡았다. 회사에서 10년 짜리 사업계획을 짜면서 배운 것이 있다. 10년이란 시간은 너무 길어서 현실성이 없다는 것이다. 10년 계획에 따라 1년을 보내도 남은 시간이 9년이니 성과에 대한 압박감이 생기지 않더라. 그때 배운 교훈으로 독립 이후 계획은 3년을 넘기지 말자고 다짐했다.
1년은 왜 아니냐고 묻는다면, 에너지가 일찍 소진되는 것을 막기 위해서였다. 1년 후만 바라보면 마라톤 코스를 전력질주하는 느낌이랄까. 1년은 착실히 준비하고 나머지 2년 동안 점프업 하자고 결심했다.“
-시행착오도 분명히 있었을 것 같다. 실패 경험을 이야기해달라.
“나의 투자포트폴리오는 크게 세 가지다. 상가, 태양광, 원룸신축 등이다. 상가투자 때 실패를 맛봤다. 앞서 두 차례 상가투자가 성공적이어서 방심했던 거지. 공실이 길어지면서 다급한 마음이었는데 고민 끝에 해답을 찾아냈다. 공실을 여러 개의 1인 사무실로 쪼개는 형태로 공간을 바꾸고 3명의 임차인을 들였다. 60만원이었던 월세를 100만원까지 올렸다. 실패에 직면했을 때 대응을 잘했던 것이 기회가 된 셈이다. 그때 성공과 실패의 차이는 장애물을 만났을 때 대응을 잘 하는 거나 주저 앉는 사람이라고 배웠다.”
-실패가 두려웠을 텐데.
“사실 나는 걱정이 매우 많은 사람이다. 머릿속에 뭔가가 들어오면 잠도 제대로 자지 못하는 성격이다. 역으로 이 같은 성격 때문에 회사를 나오고 싶어 했던 것 같다. 부동산 펀드매니저는 몇 천억짜리 프로젝트를 수행하는데 정해진 기간 동안 펀딩을 완수하려면 엄청난 스트레스를 피할 길이 없다. 남들은 펀드매니저라는 멋진 이름, 고액연봉 등을 높이 평가하지만 과도한 스트레스는 보이지 않는 거다. 다행스럽게도 새로운 걸 재밌어하는 성격이라 실패해도 그저 경험이라고, 좋은 경험이라고 수용하니깐 마음이 편해지더라.“
-아마도 독자들이 가장 궁금해하는 내용이 아닌가 싶다. 월 2,000만원의 현금흐름을 만든 과정을 설명해달라.
“2016년에 상가투자로 시작했다. 부동산 펀드매니저 생활을 오래 해서 수익형 부동산에 대한 이해도가 높았으니까 접근이 편했다고 해야 할까. 그래도 6개월간 자습도 하고 강의도 찾아 들으면서 준비했다.
첫 번째 현금흐름을 만들어놓고 여기저기 상권을 돌아다니면서 후속투자를 준비했는데 북촌 상권이 무너진 현장을 보고 그때까지 생각하지 못했던 리스크를 찾아냈다. (상가) 공실 리스크였다. ‘상가투자만 했다간 위험하겠구나’ 싶었지.
상가 일부를 정리하고 나서 공실 리스크를 피할 수 있는 투자처를 물색하다가 발견한 것이 태양광이다. 일단 태양은 공실이 없고 태양광 투자의 구조도 안정성이 높아 보였다. 운이 좋게도 아버지가 조경업을 하고 계셨는데 시골 땅을 활용하면 되겠다 싶었다. 2017년에 법인 만들고 지자체 허가 받고 개발하는데 1년 6개월 정도를 보냈다. 2019년부터는 월 1,000만원의 현금흐름을 여기서 만들어낼 수 있었다.”
-그러니까 정리하면 본인이 전문성을 지닌 분야에서 첫 투자를 시작했고, 리스크를 헷지하는 방향으로 투자대상을 넓혀간 것인가. “그렇다. 내가 나름 미국 MBA 출신이다. (하하) 투자전략의 기본이 바로 포트폴리오 효과다. 같은 위험성을 지닌 자산을 한 곳에 담지 말라는 것이지. 태양광 다음 투자처도 이런 관점에서 찾게 됐다. 세 번째 투자는 원룸신축을 선택했다. 이유는 태양광은 인플레이션에 대한 헷지가 되지 않아서였다. 무슨 말이냐면 태양광에서 나오는 월 1,000만원의 현금은 지금이나 20년 후나 동일하게 1,000만원이다. 문제는 그 사이에 물가가 오르는데 현금흐름에 반영시킬 수가 없는 거다. 그런 점에서 다중주택이라고 하는 원룸투자는 물가상승을 반영할 수 있는 맞춤형 투자자산인 셈이지. 원룸신축은 토지물건을 잘 찾는 것이 무엇보다 중요하다. 원룸신축할 수 있는 건물을 찾아서 정말이지 엄청나게 헤매고 다녔다. 용적률 상향을 받아낼 수 있고 역세권에서 가까운 토지가 목표였다. 결국 서울 광진구에 알맞은 토지를 찾아냈고 그곳에 원룸을 신축했다.“
-여기서 잠깐, 세 가지 투자를 연이어서 하려면 못 해도 10억원 이상의 자금이 필요할 것 같은데 얼마로 시작했나.
“모았던 돈하고 퇴직금까지 합쳐서 총 4억원의 종잣돈으로 시작했다. 이후 상가를 매매하면서 약 1억원 이익이 나서 총 5억원 정도로 포트폴리오를 꾸렸다. 태양광 투자에 약 1억5,000만원, 원룸신축에 약 2억4,000만원 정도가 투입됐고 나머지는 상가에 들어가 있다.”
-다른 건 몰라도 2억4,000만원을 들여서 서울에 원룸신축을 했다는 것이 놀랍다.
“레버리지를 일으켰다. 보통 레버리지라고 하면 은행 대출을 생각하는데 원룸신축에는 숨겨진 레버리지가 있다. 임차인의 보증금이다. 두 레버리지를 조합해서 투자자금을 마련했다. 원룸의 경우 일부 호수는 월세로 맞추고 나머지는 전세로 구성할 수 있다. 이 지점을 공략했다.”
-아, 숨겨진 레버리지라 흥미롭다. 그런데 작가님이 부동산투자 일을 오래 했더라도 세 가지 투자처는 꼭 익숙하지만은 않았을 것 같다. 사업분야를 확대하기 위해서 어떤 점이 중요했던 건지 궁금하다.
“정말 많은 사람들을 만났다. 모든 정보는 사람에게서 나오는 것 같다. 내가 아는 사람만 만나면 그 시간만큼은 편하겠지만 배울 것이 없다. 새로운 분야의 사람들을 주로 찾아다녔다. 원룸투자만 해도 그 과정에서 만난 인연을 통해 이러한 투자전략을 알게 됐고 그 분을 쫓아다니면서 배웠다.”
-그래서 세 가지 부동산투자로 월 2,000만원의 현금흐름을 만든 것인가.
“아니다. 2,000만원 중에 500만원은 강의수입이다. 2019년부터 강의를 시작했고 코로나19로 대면강의가 어려워지면서 온라인강의로 전환했다. ‘나도 건물주’라는 컨셉으로 스타트과정, 정규과정을 운영하고 있다.”
-수익형부동산에다 강의소득이라, 포트폴리오가 대단히 안정적이다.
“앞서 말씀 드렸듯 현금흐름을 만들 때 가장 주안점을 둔 것이 소득수단 간의 헷징이었다. 상가투자는 경기영향을 받으니 태양광투자로 옮겨갔고 물가상승 리스크를 피하기 위해 원룸신축, 마지막으로 근로소득을 통한 소득원 확보로 이어졌던 거다. 변동성이 큰 강의소득은 부동산 투자로 헷지하는 것이고. 투자론에서 가르치는 것이 포트폴리오 효과인데 상관관계가 ‘0’인 것들끼리 묶으라는 거다.”
-유튜브를 해도 충분히 통할 것 같은데.
“작년에 시도해봤는데 안 맞는 것 같아서 포기했다. ‘악플’이 두렵더라. (하하)”
-책을 보면 부동산펀드매니저가 평생직장이라고 생각하지 않았다고 했는데 그럼 본인의 평생직업은 이제 무엇인가.
“1인 기업가가 되고 싶다. 직장에서 평사원, 대리, 부장, 이사까지 거치면서 누구한테 지시하는 것을 좋아하지 않는다는 것을 깨달았다. 혼자 일하면서 필요한 부분은 협업으로 진행하자란 계획을 갖고 있다.”
-최근 부동산, 주식 등 투자열풍이 거세다. 새롭게 투자포트폴리오에 넣고 있는 것이 있는지 알려달라.
“최근에 이더리움을 채굴하고 있다. 개인적으로 가상화폐는 허구자산이라고 생각한다. 그래서 가상화폐 투자를 해본 적은 없다. 채굴하는 것은 채굴원가가 현재 거래가격보다 훨씬 낮기 때문이다. 가령 이더리움 개당 가격은 약 200만원인데 채굴과정에 소요되는 비용은 약 40만원 정도다. 이더리움이 오르지 않고 유지만 해도 이득을 얻을 수 있다는 계산이 나온다. 최대한 리스크를 제한 투자전략이라고 할까. 재밌는 것은 채굴기를 1월초에 샀는데 채굴기 가격이 많이 올라서 중고로 파는 것도 이득인 상황이다.(하하)”
-지금 이 시간에도 새로운 도전을 꿈꾸는 직장인들이 많다. 끝으로 그들에게 해주고 싶은 말이 있다면.
“스스로에게 한계를 설정하지 않았으면 좋겠다. 실행을 막는 가장 큰 장벽이 그거다. 뭔가 아이디어가 있다면 안 되는 이유를 찾지 말고 우선순위를 정해서 할 수 있는 일부터 시작하는 것이 중요한 것 같다.”
/박해욱 기자 spooky@lifejump.co.kr
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