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부동산오피스·상가·토지
토지 양도세율 최대 70%로···LH 불똥, 엉뚱한 국민에게 튀었다

■ 주택 이어 토지에도 '징벌적 과세'

非사업용 토지 장기보유특별공제 중단…중과세율 20%P로↑

땅 사들일때도 LTV 규제 신설, 자금조달계획서 제출 의무화

부당이득엔 5배 벌금…"수요 너무 묶어 지방 소멸 위기" 지적

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 29일 정부서울청사에서 반부패정책협의회 결과를 브리핑 하고 있다. 김현수(왼쪽부터) 농림축산식품부 장관, 전현희 국민권익위원장, 홍 부총리. /연합뉴스




정부가 29일 발표한 ‘부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책’의 핵심은 크게 나눠 세 갈래로 볼 수 있다. 토지 매매 절차를 까다롭게 하는 한편 양도세는 더 무겁게 물리고, 만약 토지 거래 과정에서 불법행위가 있었을 경우 부당이득의 최대 5배까지 벌금으로 토해내게 만드는 것이다.

하지만 애초 한국토지주택공사(LH) 사태와 같은 등 공직자 비리를 막겠다고 출발한 대책이 결국 일반 국민에 대한 ‘징벌적 과세’와 경제행위 제한으로 귀결됐다는 점에서 향후 과잉 행정 논란이 커질 것으로 전망된다.

정부는 우선 토지 관련 소득세를 지금보다 훨씬 무겁게 했다. 토지를 사들인 뒤 1년 미만의 기간 동안 보유했다가 되팔 경우 적용되는 양도소득세율을 현재 50%에서 앞으로는 70%까지 올린다. 2년 미만 보유 토지에 대한 세율도 현행 40%에서 60%로 오른다. 예를 들어 다른 공제가 없다고 가정할 경우 토지로 1년 내에 1억 원의 차익을 얻으면 과거에는 5,000만 원을 세금으로 내야 했지만 앞으로는 7,000만 원을 납부해야 한다는 뜻이다.

토지에 대한 각종 비과세·감면 혜택도 크게 줄어든다. 개인 및 법인이 보유하고 있는 비(非)사업용 토지에 대한 장기보유특별공제(최대 30%) 적용이 중단되고 비사업용 토지를 팔 때 기본세에 가산되는 중과세율도 현재 10%포인트에서 20%포인트로 인상된다.

또 택지개발·농지개량사업 등 공익 사업에 따라 토지를 양도할 때 기존에는 해당 토지를 사업 인정 고시일로부터 2년 전에만 매입하면 ‘사업용 토지’로 간주해 5년간 최대 2억 원까지 양도세를 깎아줬으나 앞으로는 고시일 이전 5년 전부터 토지를 보유한 경우에만 이런 감면 혜택을 주기로 했다. 여기에 더해 이번 법령이 시행된 뒤 신규 매입한 토지는 취득 시점과 관계없이 무조건 양도세 중과세율이 적용되고 감면 대상에서도 제외된다. 정부는 올해 세법 개정안에 이번 세율 인상 방안을 담아 내년 1월 1일부터 시행할 계획이다.





하지만 시장에서는 정부가 지나치게 과도한 세율 인상 방안을 마련한 것 아니냐는 우려의 목소리가 벌써부터 나오고 있다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “현재 주택 관련 세금도 지나치게 높아 징벌적 과세에 가까운데 토지까지 주택 수준으로 세금을 높였다”며 “토지 수요를 과도하게 묶어 비수도권 지방의 소멸 위기를 부추길 수 있다”고 지적했다. 정부가 무작정 ‘큰 칼’을 휘두를 게 아니라 수도권 택지지구, 세종시와 같은 투기위험지역에 맞춤한 대책을 내놓았어야 한다는 게 김 교수의 지적이다.

토지 매입 때 자금조달계획서 제출을 의무화해 자금 흐름도 한층 투명하게 감시할 계획이다. 1,000㎡ 이상 또는 5억 원 이상의 토지를 매매할 경우에는 반드시 자금조달계획서를 해당 지방자치단체에 제출해야 한다. 당초 정부 내부에서는 의무화 조치를 수도권 토지에 대해서만 적용하는 방안이 거론됐으나 최종적으로 전국에 일괄 적용하기로 결론이 내려졌다. 부동산거래분석원은 이 계획서를 보관하고 있다가 향후 대규모 택지지구 지정이 이뤄질 때 이 서류를 전수조사해 수상한 거래를 걸러내게 된다. 공직자 또는 그 친인척이 차명 거래로 토지를 매입해 부당이득을 취하는 일을 막겠다는 취지다.

자금조달계획서 신고가 의무화되면 자기 보유 현금·예금·대출 현황 등을 신고하고 증여 및 상속세 제출서도 함께 제출해야 하기 때문에 자금 이동 및 세원(稅源) 노출을 꺼리는 부유층의 투기 수요를 막는 ‘잠금 효과’가 발생할 것으로 관련 업계는 전망하고 있다.

그동안 제한이 없었던 토지담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 규제도 새롭게 신설된다. 그동안 LTV 규제는 주택을 살 때만 적용됐고 상가나 토지 매입 때는 적용되지 않았다. 하지만 앞으로는 토지 매입 가격의 일정 수준 이상으로는 금융기관에서 돈을 빌릴 수 없도록 제한이 생긴다. 이동훈 금융위원회 금융정책과장은 “농어업인·자영업자의 담보대출 조달에 애로가 없도록 향후 규제 수준을 추가 검토해 발표할 것”이라고 말했다.

그동안 특별한 규정이 없었던 투기 환수 대책도 마련된다. 비공개 내부 정보를 활용하거나 시세 조작 등으로 부당이득을 올릴 경우 3~5배의 벌금을 부과해 이익을 환수한다는 게 정부의 방침이다. 더불어 토지 보상 때 과도하게 식재된 나무는 보상 대상에서 제외하고(사과나무 기준 1,000㎡당 33 그루 이상은 보상 제외) 단기 투기를 막기 위해 토지 보유 기간에 따라 보상도 차등화할 계획이다.

/세종=서일범 기자 squiz@sedaily.com
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