지난 시간 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’은 양지영 양지영R&C 연구소 소장에게 현 부동산 시장과 아파트 매매에 대한 이야기를 들었다. 양 소장은 최근 8년간 상승장이 유지됐지만 현재는 ‘꼭지’임을 강조하며 매수에 신중할 것을 당부했다.
하지만 양 소장은 비정상적인 가격의 부동산 시장에서도 매수를 위해 주목할 지역도 있다고 설명했다. 앞으로의 가치 상승이 더 기대되는 저평가 지역에 대한 이야기를 들어봤다.
■ 하락세, 조정장이 오더라도 매수를 함에 있어서 이 지역은 그나마 조금 추천을 한다라는 지역이 있는지?
△ 서울 내에서도 집값이 움직이는 타이밍은 다 다릅니다. 전국에서 집값 선도 역할을 하는 지역은 강남입니다. 강남 집값이 가장 먼저 오르고, 그 다음은 마용성(마포·용산·성동)입니다. 마용성이 오르고 나면 전체적인 서울 지역과 경기도가 뒤를 잇습니다. 그리고 마지막으로 오르는 지역은 인천입니다. 실제로 최근 인천이 급상승세를 보이고 있죠. 현재 부동산 시장이 정말 꼭지에 다다랐음을 알 수 있는 대목입니다.
추천하는 지역은 개인의 자금 상황에 따라 다르기 때문에 한 군데만 말하기는 힘듭니다. 하지만 자금 여력이 있고 안정적인 투자를 원한다면 우선 서울이겠죠. 서울이 너무 부담스럽다면 서울 접경지역입니다. 하지만 최근에는 그마저도 너무 많이 올랐기 때문에 외곽지역도 고려할 수 있습니다. 다만 지하철과 연결된 곳이어야 합니다. 투자는 미래가치와 잠재 여력을 봐야하는데 가장 영향력있는 것이 교통입니다. 교통이 있다는 것은 수요가 유입될 가능성이 많다는 것을 의미하죠. 즉 교통이 좋아 서울 접근성이 기대되는 곳을 고려해야합니다.
사실 서울 접경지역 중 교통이 좋은 곳들은 이미 너무 많이 올랐습니다. 대표적인 지역이 광명입니다. 광명은 최근 2~3년 사이 급격한 상승세를 보였는데요. 교통 환경의 발달, 새 브랜드 아파트들의 입주 등 호재에 대한 기대감 때문이었죠. 이런 지역을 주목해보시는 것이 좋습니다.
■ 앞으로 주택 구매자나 투자자들이 주목해야 될 ‘저평가 지역’이 있을까?
△‘저평가 되어있다’는 것과 ‘싸다’는 것은 다른 의미입니다. ‘싸다’는 것은 본연의 가치만 있는 것으로 미래 가치가 없다고 볼 수 있습니다. 개발 호재가 덜하다거나, 교통이 불편하거나 사람들이 기피하는 것들이 위치하는 경우입니다. 반면 ‘저평가 되어있다’는 것은 미래 가치가 있어 앞으로 더 오를 수 있다는 것을 의미합니다. 강동 같은 경우 그동안 ‘강남 4구’라고 불리면서도 그 정도의 가치로 평가받지 못했습니다. 서울 외곽 지역에 위치하고 있는데 5호선이 갈라지는 ‘반쪽 지하철’로 불편함이 있었기 때문이죠. 그런데 9호선 연장으로 이 부분이 개선되자 부동산 시장이 들썩였습니다. 강동구도 상당히 저평가되어있었던 거죠. 그 외 하남, 거여, 마천의 경우도 저평가된 지역이라고 할 수 있습니다. 물론 이 지역들도 다 조정 구간은 오겠죠. 하지만 장기적으로 봤을 때 앞으로 더 가치가 상승할 것인지를 봐야합니다. 수요 유입이 많아지고 일자리가 많아질 지역. 첨단 업무 지구가 조성되거나 지하철이 개통되거나 혹은 재건축이 이루어질 지역 등 수요가 유입이 될 지역을 봐야합니다.
■ 서울이 아니더라도 경기권이라도 강남 접근성이 훨씬 좋아진다거나 그러면 유망한 지역이라고 볼 수 있겠네요?
△그렇죠. 강남의 접근성에 관해서는 1기 신도시를 들어 말할 수 있습니다. 분당과 일산은 같은 1기 신도시인데도 불구하고 가격 차이가 많이 나죠. 사실 일산 거주민들의 만족도는 굉장히 높습니다. 생활의 쾌적도가 상당히 높은 지역이거든요. 그럼에도 불구하고 분당과 차이가 많이 나는 이유는 강남의 접근성 때문입니다. 왜 하필 강남이냐. 강남에는 없는 게 없습니다. 그리고 모든 인프라가 명품화되어있죠. 학군의 명품화, 업무의 고퀄리티, 교통. 특히 교통 개발이 된다고 하면 모두 강남 중심으로 이루어집니다. 앞으로의 미래 가치가 더 기대되는 거죠.
■ 오세훈 시장 당선 약간의 기대심리라고 할까요. 그게 약간 조금 더 커진 것 같다 그래서 원래 아까 말씀하셨던 집값 상승률에 좀 둔화라던가 이런 게 오히려 약간 조금 커진 것같은 느낌이 들거든요. 앞으로 그 부분에 대해서는 아파트 시장에서 어떻게 반응이 올지?
△재건축 규제를 푼다는 것은 단기적으로 호재입니다. 압구정 현대아파트가 80억 원까지 기록된 이유는 사업 탄력을 받았기 때문입니다. 입지적으로 너무 좋은 지역이 재건축의 탄력을 받는다는 것은 엄청난 호재라는 거죠. 따라서 오세훈 시장이 규제를 풀 경우 단기적으로는 집값 상승은 사실상 불가피합니다. 이로 인해 반등의 구간이 분명히 오겠지만 장기적으로 가지는 않을 것으로 보입니다.
자금 여력이 있다면 강남 재건축 시장의 대어들을 매입해서 장기적으로 가져가는 것도 나쁘지 않습니다. 그동안은 새 아파트 공급이 너무 없어서 새 아파트가 투자 가치 1순위였죠. 반면 과거에는 재건축이 투자 상품 1순위였습니다. 규제가 워낙 많다보니 재건축이 투자 상품에서 밀려났던 겁니다. 하지만 이제 규제가 풀린다면 다시 재건축이 투자 상품으로 떠오를 수 있다고 봅니다.
/박지연 인턴 기자 jypark301@sedaily.com
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