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[영상] 규제? 공공개발?...심교언이 생각하는 부동산 해답은 '도심 고밀 개발'








4·7 보궐 선거 이후 여당을 중심으로 부동산 규제 완화에 대한 목소리가 커지고 있습니다. 종합부동산세 완화나 주택담보대출비율(LTV) 상향 등을 통해 부동산 시장을 안정시켜야 한다는 목소리가 커지고 있기 때문인데요. 그러면서도 여당은 ‘종부세를 섣불리 완화해 원칙을 흔들어버리면 안 된다’는 등 적극적인 부동산 규제 완화에 대해서는 여전히 조심스러운 모습입니다.

이와 관련해 집슐랭에서 부동산 석학 심교언 건국대학교 부동산학과 교수를 만나 '부동산 규제'와 '공공개발'이 부동산 문제를 해결 할 수 있는지에 대해 물어봤습니다. 또 이것들이 해결책이 될 수 없다면 심 교수가 생각하는 대안은 무엇인지도 함께 들어봤습니다. 아래는 심 교수와 집슐랭이 나눈 문답입니다.



△ 현 정부의 부동산 규제 정책, 어떻게 생각하나요?

원래 대출규제는 금융 건전성을 위해 존재하는 규제입니다. 대출규제를 부동산 규제로 쓰는 나라는 세계적으로 거의 없습니다. 우리나라만 부동산을 규제하기 위해 대출을 규제하고 있죠. 문제는 대출 규제를 할 경우 서민이 피해를 본다는 점입니다.특히 지금 같은 경우에는 대출 규제를 풀어줘야 되거든요. 우리나라 주택담보대출의 절반 이상은 집을 사기 위해서 받는 대출이 아니라 생계형 대출입니다.

자영업자가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 인해 매출이 떨어진 경우 파산할 수는 없으니 주택을 담보로 대출을 받습니다. 그리고 코로나19가 끝날 때까지 어떻게든 버텨보고 그 후에대출을 갚으며 잘 살아보겠다는 취지로 대출을 받는 것이죠.



그런데 중앙정부에서 이런 사람들의 대출을 막아놨어요. 정부가 주택담보 대출을 막아놓자 서민들은 고리대금 업체로 가게 되죠. 여러 연구 결과들이 이를 입증해주고 있습니다. 특히 LTV 규제를 강하게 할수록 서민들이 고금리로 내몰리는 현상이 강해지기 때문에 함부로 규제를 강화하면 안된다고 얘기하죠.

그렇기 때문에 부동산 대출규제는 애초에 없는 것이 맞습니다. 다만 이번 정부의 정책 기조를 고려할 때현 기조를 유지하면서 대출 규제를 풀어주는 것이 필요하다고 생각합니다. 생애 최초 주택 구매나 신혼부부, 청년과 같은 실수요자나 생계를 위해 대출이 필요한 사람들을 위해서는 현 정부도 대출 규제를 풀어줘야 한다고 생각합니다. 실제로 현 정부도 그런 움직임을 보여주고 있고요.



△ 재건축 초과이익 환수제에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

재건축 초과이익 환수제는 미실현 이익에 대해서 부과한다는 점에서 가혹한 측면이 있습니다. 또 재건축 대상 주택을 처음부터 보유하고 있던 사람과 재건축 직전에 보유한 사람에게 일괄적으로 세금을 걷는다는 점에서 형평성 문제도 있죠. 높은 가격에 주택을 구매한 사람은 재건축 초과이익 환수제 부담금을 내고 나면 수익이 마이너스가 되는 경우도 있기 때문입니다.



그렇지만 더 주목할 것은 재건축 초과이익 환수제가 주택 공급을 늘리거나 주거복지를 늘리는데 기여하지 못한다는 점입니다. 재건축 초과이익 환수제는 사회적으로 주택 공급량을 늘리지도 못 할 뿐더러 주택으로 인해 발생하는 양극화 현상을 더 가속화할 가능성이 높습니다. 재건축 초과이익 환수제 탓에 공급이 줄어들게 되고, 필터링 효과에 의해서 부자들 주택 공급만 주는 게 아니고 하위 주택까지도 다 부족한 현상이 더 강화되거든요.

또 재건축 초과이익 환수제 때문에 생각지도 못한 부작용이 발생하기도 합니다. 예를 들어 재건축 대상인 1,000호 단지의 경우 원래 1,500채 정도로 재건축할 것을 재건축 초과이익 환수제 때문에 수를 늘리지 않고 1,000채로 재건축 해버리기도 합니다. 어차피 부담금을 내야 하니 공급 호수를 줄이는 대신 초호화로 지어버리는 거죠. 주택 공급량은 늘지 않는데 추후 해당 단지의 가격은 엄청나게 상승하면서 주택 양극화를 또 한번 부추기게 됩니다.

이런 점을 고려했을 때 재건축 초과이익 환수제의 부담금 액수 조정이나 부과 방식을 변경하는 것이 필요하다고 생각합니다. 물론 재건축 초과이익 환수제를 없애는 것도 좋습니다. 대신 공공기여를 할 수 있는 수단을 강구해야겠죠. 재건축 초과이익 환수제를 없애는 대신 임대주택 공급이나 소형 평수 공급을 확대하는 것이 서민들의 주거 복지에 더 도움 될 것이라고 생각합니다.



△ 공공개발이 부동산 시장을 안정시킬 수 있나요?

공공개발 물량을 늘리는 것은 굉장히 비효율적입니다. 서울시가 지금까지 매년 공급하는 물량이 대략 7~8만 호 정도 됩니다. 그 중 공공이 공급한 물량은 최근 5년 간 5%쯤 됩니다. 그렇기 때문에 공공개발을 2~3배 늘린다고 하더라도 전체 공급물량 중에서는 10~15%밖에 늘어나지 않습니다.





게다가 공공개발을 적극적으로 시행할 경우 공공개발로 인한 주택 공급량 증가분보다 민간개발의 주택 공급량 감소분이 더 클 가능성이 큽니다. 공공개발을 적극적으로 할 경우 민간이 공급할 동기가 축소되기 때문입니니다. 그렇기 때문에 공공개발을 늘리기보다는 기존의 시장에서 95%가량 공급하고 있는 민간이 공급을 늘리는 것이 더 바람직하다고 생각합니다.



오세훈 서울시장 역시 이 같은 판단 하에 민간 주택 공급을 늘리겠다는 계획을 갖고 있는 것으로 보입니다. 지금 공공재개발이나 공공 주도 직접 시행을 하고 있는 단지에서도 오세훈 서울시장이 민간에 인센티브를 더 많이 준다고 하니 이쪽으로 가는 것이 좋을 것이라고 예상됩니다. 특히 공공주도 직접 시행 같은 경우에는 LH가 땅을 수용해가는 방식입니다. 수용하는 과정에서 선의의 피해자들도 많이 생기거든요. 그렇기 때문에 공공주도 직접 시행 같은 경우에는 굉장히 인기가 떨어질 가능성이 높다고 보입니다.

공공재개발 같은 경우에는 공동으로 하는 방식인데 LH사태와 같은 문제 때문에 지금까지 진행되었던 몇 개의 단지들은 아마 진행을 할 겁니다. 지금 당장 빨리 해야 되고 이거 아니면 못할 것 같고 그런 단지들이 있거든요. 그런 단지는 진행을 하겠지만, 중앙정부에서 예상하듯이 추가적으로 많은 물량이 공공재개발을 통해서 공급될 것이라고 보기는 어렵습니다.

그래서 2.4 대책에서 나왔던 공공직접 시행 방식이나 지난해 나왔던 8.4 대책의 공공 재개발 방식에 따른 공급 효과는 상당히 떨어질 것이라고 생각합니다. 다만 오세훈 시장이 민간에게 규제를 풀어서 공급하는 양이 더 크게 늘어날 가능성이 있기 때문에 서울 전체로 봤을 때는 공급량이 늘어날 효과가 있지 않겠나라고 볼 수 있겠습니다.



△ 그렇다면 부동산 시장 안정을 위한 대안, 어떤 것이 있을까요?

고밀도 개발의 가장 큰 장점은 직주근접이 가능해지고 주택 공급이 늘어난다는 것입니다. 공급이 늘어나면 집값은 당연히 안정효과를 가지게 됩니다. 그에 따라 주거복지 수준도 올라가게 될 것입니다.



서울은 대도시 중에서도 밀도가 높은 편인 것은 사실입니다. 그런데 높기는 하지만 대도시 중에 뉴욕의 맨해튼이나 홍콩, 도쿄의 도심지에 비하면 밀도가 낮은 편입니다. 그렇기 때문에 인프라가 가능하고 경관적 요소가 조금 덜 저해되는 그런 지역을 찾아 산다면 충분히 올릴 여지는 있습니다.

서울의 평균 용적률은 대략 150% 내외입니다. 유럽의 도시들은 약 200~250% 수준입니다. 이걸 봤을 때는 고밀 개발을 할 가능성이 상당히 있다고 보입니다. 특히 유럽 도시들은 5층, 7층인데도 불구하고 그런데도 용적률은 우리보다 훨씬 높거든요.



그렇다고 해서 모든 지역의 용적률을 올린다는 것은 말도 안됩니다. 그렇게 할 경우 고밀로 인한 압박감 등 많은 문제가 생길 수 있습니다. 경관을 해치고, 일조권이 침해당하고, 교통 문제가 생기게 되겠죠. 각 지역마다 입지가 가진 특성들이 있습니다. 어떤 지역은 높게 올려야 되고, 또 어떤 지역은 높게 올리면 되지만 인프라 문제, 특히 교통 문제 때문에 못 올리는 경우도 있죠. 그래서 일률적으로 올리는 것보다는 그 지역에 맞게 올리는 그런 방식을 취해야 합니다.



주로 도심 쪽은 고밀 개발이 필요하고 또 가능합니다. 그 다음 후보지역은 역세권이 될 겁니다. 역세권 같은 경우에도 저개발된 데가 상당히 많거든요.

서울 면적의 절반 이상이 역세권에 포함됩니다. 그런데 지하철 역에 내렸는데 그 근처 역세권에 2층짜리 집이나 3층짜리 상가가 즐비해 있는 경우가 많습니다. 누가 봐도 저이용 되고 있는 거죠. 역세권 지역들은 대중교통이 잘 돼 있는 곳이기 때문에 고밀 개발을 하더라도 주차 문제나 교통 문제로부터 상대적으로 자유로운 편이거든요. 그렇기 때문에 역세권을 중심으로 고밀 개발이 필요합니다.



다만 고밀 개발을 진행할 때 지금까지 모든 것을 일률적으로 진행하는 관습적인 행정에서 벗어나는 데 상당한 노력과 시간이 들 것이라고 예상합니다. 지역적인 특성을 고려해서 특정 지역은 고밀 개발을 허용하고 또 다른 지역은 허용하지 않아야 하는데, 이를 판가름할 수 있는 원칙이 필요하거든요. 그런데 모든 지역에 대해 일괄적으로 처리해오던 지금의 행정 시스템으로는 굉장히 어려울 것입니다. 조금 시간이 걸리더라도 서울의 상징적 지역이나 파급력이 큰 지역에 대한 별도의 의사결정 체계를 구축하고 원칙을 만들어서 진행할 필요가 있습니다. 효율적인 고밀 개발이 가능할 뿐만 아니라 지역 시민들의 불만도 누그러뜨릴 수 있고 특혜 시비도 없앨 수 있기 때문입니다.

또 고밀 개발을 하게 되면 이익이 사유화된다는 지적도 있습니다. 이에 대한 보완책으로 서울시가 갖고 있는 시스템 중 하나인 공공기여 제도를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다. 고밀 개발을 통해 생겨나는 사적 이익 중 일부를 사회 저소득층을 위한 주거복지책으로 사용한다거나 고밀 개발로 인해 부족해질 인프라를 보완할 수도 있겠죠. 특히 역세권 주변을 고밀 개발하면서 그 자리에 청년 주택이나 노인 주택이나 장애인 주택과 같은 저소득층을 위한 주택을 공공기여를 통해 공급하는 것이 필요 합니다. 그런 분들이 대중교통에 민감하기 때문입니다.

/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com
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