임대차 3법의 마지막 퍼즐이라고 불리는 전월세신고제가 오는 6월 1일부터 시행됩니다. 이를 앞두고 부동산 업계는 혼란스러운 모습을 보이고 있는데요. 시행을 앞두고 서울 강남구 청담동에 위치한 한 아파트가 전세 보증금 역대 최고가 71억원을 경신하면서 화제가 되기도 했습니다.
전월세 가격을 투명하게 공개한다는 좋은 취지와 달리 조세전가 우려가 나오고 있는 전월세신고제에 대해 살펴보기 위해 서울경제 부동산매체 ‘집슐랭’에서 송승현 도시와경제 대표와 만나 이야기를 나눴습니다.
다음은 집슐랭 기자와 송 대표와의 문답입니다.
▲ 6월 1일부터 시행되는 전월세신고제는 어떤 것?
△ 전월세신고제는 지난해 입법된 임대차 3법의 마지막 퍼즐이라고 불리는 제도입니다. 기존에는 부동산 매매와 관련해서만 신고를 했다면 전월세신고제가 시행되고 나서부터는 임대인이나 임차인이 계약을 체결하고 나서 30일 이내에 지방자치단체에 신고를 해야 합니다.
가격 기준선이 있는데요. 전세는 보증금이 6,000만원이 넘는 경우, 월세는 월세가 30만원이 넘는 경우 모두 신고를 해야 합니다. 가격 기준선이 낮은 편이기 때문에 사실상 거의 모든 전세, 월세 거래가 다 신고돼야 한다는 뜻입니다.
전월세신고제를 시행하면 시세를 보다 정확히 확인할 수 있고 거래내역을 투명하게 볼 수 있다는점에서 긍정적이겠죠. 또 정부 입장에서는 세수를 확보할 수 있다는 장점도 갖고 있습니다. 그러나 임대인 입장에서는 세금이 늘어나고 부동산 관련업을 하는 곳에서는 업무가 증가된다는 단점이 있습니다.
분명 장단점이 존재하는 제도이지만 임대인이나 부동산 업계가 얻는 득이 적다보니 시장에서 불만이 나올 수밖에 없는 상황입니다. 기존에 시행하지 않던 것을 하는 것이기 때문에 시장에서 반발이 있는 것은 어쩔 수 없다고 생각합니다. 벌써 임대인들과 임차인들은 전략을 수립하는 모습을 보이고 있습니다.
▲ 전월세신고제 시행으로 조세가 전가될 수 있다는 우려도 있는데?
△ 전월세신고제가 기존의 임대차 3법 중 2법보다는 파급력이 강하지 않을 것이라고 예상됩니다. 다만 임대인들이 세금을 세입자에게 전가할 가능성은 있다고 생각합니다.
그런데 전월세신고제라는 게 시대적으로 필요한 변화라고 생각합니다. 지금까지 미등록 상태로 사업을 진행해왔기 때문에 다주택자가 투기꾼이라는 프레임 속에 갇혀왔다고 생각하거든요. 임대차 3법, 그리고 그 중에서도 전월세신고제 도입을 통해서 다주택자나 임대사업자가 제대로 된 사업의 체계를 갖고 시장을 운영할 수 있을 거라고 기대됩니다.
그런 맥락에서 사업자이기 때문에 월세 소득이 증가하면 소득세나 건강보험료가 오르기 때문에 시장에서 임차인에게 전가가 될 것으로는 보여지고요. 하지만 정상적인 사업을 하는 주체이기 때문에 당연한 현상이라고 보여집니다.
다만 조세 전가 현상 탓에 전세나 월세가 오를 경우 공공이 나서서 임차인의 부담을 덜어줄 수 있어야 합니다. 시장에 안정적으로 주택이 공급될 수 있게 해주거나 임대 주택을 공급해야겠죠. 문제는 공급이 이런 역할을 제대로 하지 못하고 있다는 점입니다.
전월세신고제 도입으로 임차인에게 세금 전가가 일어나고 전월세 부담을 안겨주는 데다가 부동산 업계에 업무를 가중시키면서 정부가 세수 증가를 택했다면 당연히 공공에서 그에 대한 보완책도 제시를 해야겠죠. 전월세신고제 도입으로 인한 부작용을 완화할 수 있는 공공 주택을 공급하지 못한다면 비판을 받아 마땅하다고 생각합니다.
▲ 공공이 어떤 역할을 해야 할까?
△ 현재 상황은 공공이 양질의 임대주택을 공급하지 못하고 있잖아요. 수요자가 원하는 지역에 공급을 못해줄 뿐더러 품질에 대해서도 시장이 만족할 수준을 제공하고 있지 못하고 있습니다. 매입 임대 주택의 경우에도 공실이 발생하고 있는 상황이죠. 결국 공공이 제공하는 주택이 시장을 안정시키기는 커녕 혈세를 낭비하고 있다는 비판만 받고 있습니다.
그렇기 때문에 전월세신고제가 도입되는 시점에서 임대 가격 불안정이 예상되기 때문에 지금이라도 공공이 나서서 홍보를 해왔던 것처럼 ‘양질의 주택’을 ‘좋은 입지’에 공급해야겠죠.
그런데 사실 공공이 임대주택 공급을 위해 토지주들을 잘 설득하고 있느냐에 대한 의문을 갖고 있습니다. 공공 주택 공급을 위해서는 토지주들에게 일정한 인센티브를 제공해야 합니다. 그런데 인센티브 제공은 커녕 압박만 하고 있는 상황이죠. 이전에 민간 업자들이 수주전쟁을 한다고 비판을 해왔으면서 현재 상황을 보면 민간과 공공이 수주 전쟁을 하고 있는 것과 다름이 없거든요. 공공이 민간과 경쟁을 하면서 되려 토지주들에게 속도감 있는 공급에 대한 확신을 주진 못하고 있습니다. 공공이 토지주들에게 제대로 된 설득을 하고 있는지, 지금까지 해왔던 것처럼 ‘희망고문’만 하고 있는 것은 아닌지에 대한 반성이 필요하다고 생각합니다. 시장은 여전히 공공이 공급하겠다는 양질의 주택에 대해 의문을 품고 있는 것이 사실이기 때문입니다.
▲ 오세훈 서울시장의 시프트 2.0, 대안이 될 수 있나?
△ 시프트 2.0은 충분히 대안이 될 수 있다고 생각합니다. 장기간 저렴한 가격에 전세로 거주할 수 있다면 청년들에게 큰 사다리 역할을 할 수 있기 때문입니다.
다만 장기간 서울시가 재정적인 부담을 진다는 것이 단점이긴 합니다. 하지만 전월세신고제 등을통해서 정부가 추가적인 세수를 확보한다면 그 정도는 버틸 수 있다고 생각합니다.
/정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com
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