최근 분양한 동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지의 평균 청약 경쟁률은 809.1대 1에 달했습니다. 분양 전부터 ‘로또 청약’이라는 말이 돌 정도로 관심을 받은 단지였지만 여전히 뜨거운 청약 열기를 보여줬는데요.
특히 청약 실수요자 사이에는 높은 평균 당첨 가점에 ‘청약은 넘사벽’이라는 반응이 줄줄이 나오고 있습니다. 동탄역 디에트르 퍼스티지의 경우 모든 주택형에 걸쳐 당첨 점수 70점을 넘겼습니다. 최저 당첨 가점은 전용 84㎡A 해당지역, 84㎡B 해당지역, 102㎡A 해당지역, 102㎡B 해당지역에서 기록한 69점이었는데요. 69점은 4인 가구가 무주택 기간과 청약 통장 가입 기간을 최대로 충족해야 받을 수 있는 ‘높은’ 점수죠.
여전히 뜨거운 청약시장, 앞으로 수요자들이 시장에 대처할 방법을 묻기 위해 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 ‘대한민국 청약지도’의 저자 필명 ‘아임 해피’ 정지영 작가와 청약 전략을 수립하는 방법에 대한 이야기를 나눴습니다.
□ 청약은 과정이 너무 복잡해서 어려운 것 같습니다. 청약에 대해 전반적으로 쉽게 설명해주실 수 있을까요?
▷ 청약이 어려운 이유는 청약에 대한 지식이 부족하기 때문입니다. 청약 당첨에는 다양한 방법이 있죠. 지금부터 하나씩 설명하겠습니다. 일반적으로 우리가 아는 가점제부터 설명하겠습니다. 가점제는 마치 수능처럼 점수제로 청약 당첨 커트라인을 정하는 방식입니다. 즉, 우리가 가진 가점 순으로 커트라인이 매겨지는 것이죠. 가점제는 만점이 84점으로 3가지 항목에서 점수를 매깁니다. 각 세부 항목들은 무주택자 가점(32점), 부양가족 점수(35점), 청약저축 가입기간(17점)으로 구성됩니다.
점수대로 당첨자를 선정하는 가점제와 달리 추첨제는 말그대로 뽑기 방식입니다.
가점제, 추첨제와 또 다른 방식도 있습니다. 바로 특별 공급입니다. 특별 공급은 특별 공급 기준에 적합한 일부 세대끼리 순위 다툼을 하여 당첨자가 결정되는 방식을 말합니다.
반면 공공 분양은 가점제, 추첨제와 달리 납입 인정 금액순으로 당첨이 됩니다. 말그대로 납입 인정 금액으로 청약 당첨자를 선정하는 방식입니다. 납입 인정 금액은 매달 최대 10만원까지 가능하고 40m² 이상 주택의 공공 분양 시 납입 금액에 따라 순위를 측정하여 당첨자를 선정합니다.
이처럼 청약은 많은 방식이 있습니다. 그 방식 중에서 단순하게 하나만을 선택하면 힘들어지는 거죠. 각 방법에 따라 청약을 준비해야 당첨이 될 수 있습니다.
□ 최근에 특별 공급 물량이 많아진 것 같습니다. 이 부분에 대해 설명 부탁드립니다.
▷ 올해부터 특별 공급 물량이 많아졌습니다. 생애 최초 특별공급은 공공 분양에만 있었습니다. 그런데 이번에 생애 최초 특별공급을 민간 분양에도 배치를 한 바람에 특별공급이 많아졌습니다. 특별 공급은 늘어나고 일반 공급은 줄어든 셈이죠. 만약 생애 최초 특별공급 대상자라면 법이 바뀜으로 민영에 도전할 수 있다는 이점이 생겼습니다. 생애 최초 특별공급 대상자에 해당한다면 적극적으로 지원해보시길 바랍니다.
□ 지역에 따라 청약을 대비하는 전략이 조금씩 다를 것 같아요. 지역마다 청약에 대비하는 전략을 말씀해주세요.
규제지역에서 투기과열지구와 청약과열지구, 비조정대상지역 이 세 가지를 나눠서 봐야합니다. 왜냐하면 해당 지역마다 가점제와 추첨제 비율이 다르기 때문입니다. 현재 서울은 전용면적 85㎡ 이하의 주택 분양 방식은 100% 가점제입니다. 이 경우 가점이 높지 않으면 당첨이 되지 않습니다.
하지만 청약과열지구, 조정대상지역 내 85㎡ 이하의 주택 분양 방식은 75%가 가점제, 25%가 추첨제입니다. 또 비조정대상지역 같은 경우에는 85㎡ 이하의 주택 분양 방식이 40%가 가점제, 60%는 추첨제가 입니다. 추첨제가 많은 곳을 노린다면 비조정대상지역에 도전해야겠죠.
□ 청약에는 여러 과정들이 있습니다. 이 과정 중에서 가장 중요한 부분은 어디일까요?
▷ 청약에서 가장 중요한 과정은 1순위 조건을 맞추는 것입니다. 규제지역 투기과열지구와 청약과열지구에 1순위 제한조건이 생기죠. 이제 그 제한을 맞추는 것이 중요합니다. 이제부터 1순위 제한 조건 3가지를 말씀드리겠습니다. 첫 번째 세대주여야 합니다. 만약 통장을 갖고 계신 분이 세대주가 아니라면 통장을 가지고 계신 분을 세대주로 바꾸는 것을 추천합니다. 두 번째 무주택 또는 1주택자만 청약이 가능합니다. 다주택자는 청약 신청이 불가능하죠. 세 번째로는 세대원 중에 재당첨 제한이 있는 경우 청약을 신청할 수 없습니다. 또 규제지역 같은 경우 공공 분양은 24회 납부된 통장이 있어야 청약에 신청할 수 있는 조건도 있습니다.
청약을 준비할 때 제일 큰 프로세스는 1순위 조건을 만는 것입니다. 이 과정이 중요하죠. 이 조건들을 맞췄다면 이제 중간 전략을 구성해야 합니다. 중간 전략도 여러 가지가 있지만 가장 큰 전략중 하나는 지역에 대한 우선 조건을 맞추는 것입니다. 지역 우선 공급은 해당 지역에 사는 사람에게만 주택을 분양해주는 제도를 말합니다. 서울 분양의 경우 서울에 거주를 한 사람에게 100% 지역 우선 조건이 있습니다. 서울의 투기과열지구는 2년 이상 거주, 조정대상지역은 1년 이상 거주 시 지역 우선 공급 대상으로 선정될 수 있습니다. 따라서 지방에 살아서 서울의 분양이 당첨될 수 있다? 하늘의 별따기입니다.
그런데 사실 할 수는 있습니다. 특별공급이 제도라는 것 중에서 군인 특공은 지역을 넘나 들 수가 있습니다. 원천적으로 불가능한 것은 아니지만 일반적으로는 절대 불가하다는 거죠. 그래서 1순위 제한 조건과 거주 조건이 조금 갖춘 상태에서 전략을 세우는 게 가장 좋습니다.
□ 청약 통장이 없이도 새 아파트를 사는 5가지 방법이라는 표현을 자주 사용하시는 모습을 봤습니다. 어떻게 해야 청약 통장 없이 새 아파트를 구매할 수 있을까요?
▷ 청약통장이 없어도 새 아파트 갖는 방법은 ‘대한민국 청약 지도’라는 책을 냈던 이유이기도 합니다. 너무 청약만 기다리지 말고 다른 방법도 있다는 말을 하고 싶었죠. 지금부터 청약 통장 없이도 새 아파트를 구매하는 5가지 방법에 대해 설명드리곘습니다.
첫 번째 방법은 미계약 잔여 세대를 매수하는 것입니다. 속된 말로 ‘줍줍’이라고 하는데요. 청약에 당첨되면 정당 계약, 예비 계약을 진행합니다. 이때 계약을 하지 않으면 미께약 물량이 생깁니다. 미계약 잔여 세대는 이러한 미계약 물량을 가리킵니다. 이 경우 무순위 접수를 통해 당첨자를 가리게 되죠. 이때는 청약 통장이 필요 없습니다.
하지만 최근에 무순위 접수에 대한 제도가 바뀌었습니다. 해당 지역 거주자나, 무주택자만 무순위 접수를 할 수 있고 무순위 접수에서 당첨이 되면 재당첨 제한까지 걸린다고 합니다. 따라서 무순위 접수를 할 때도 신중하게 선택해야 합니다.
두 번째 방법은 미분양 잔여 세대를 매수하는 것입니다. 미계약 잔여 세대의 경우 당첨자가 포기한 미계약 물량에 대해 선착순 분양을 하는 것이지만 미분양 잔여 세대의 경우 지원자, 당첨자가 없는 미분양 세대를 가리킵니다. 이러한 미분양 잔여세대는 선착순 접수 또는 모델하우스에서 지속적으로 접수 받아 분양을 합니다. 최근에 미분양 물량이 이렇게 떨어진 적이 있었나 싶을 정도로 미분양 물량이 거의 없는 상황입니다. 만약 미분양 물량이 있더라도 그 곳에 가서 투자하는 것은 반대입니다. 공부가 안되어 있는 상태에서 투자했다가 만약에 오르지 않는다면 마음고생을 하기 때문이죠.
그런데 미분양이 난 원인에 대한 의문은 조금 갖고 있는 것도 좋습니다. 왜냐하면 미분양이 소진될 때가 바로 집값이 오르는 시기이기 때문입니다. 예전 경기 김포 같은 경우는 ‘미분양의 무덤이다’, 용인도 ‘미분양의 무덤’이라고 했던 것이 1~2년 전입니다. 하지만 지금 가장 집값이 많이 오르는 지역이잖아요. 미분양 수치는 투자를 하는 것보다는 빅데이터로 보시면 더 좋습니다.
세 번째 방법은 분양권 매수입니다. 웃돈을 주고 분양·청약에 당첨된 사람의 분양권을 사는 겁니다. 그 웃돈을 프리미엄이라고 합니다. 합격 커트라인보다 부족한 점수를 돈을 주고 샀다고 생각하시면 됩니다. 즉, 시간을 돈으로 산 것이죠. 그렇게 생각하면 좀 마음이 편합니다. 점차 전매 가능한 분양권이 점점 줄어들고 있습니다. 서울 경기·인천과 광역시가 일부는 소유권 이전, 전매 금지인데요. 집문서를 받아야지 매도가 가능합니다. 집문서를 받았다는 건 분양권 상태가 아니죠. 전매 가능한 분양권은 정말 쑥쑥 줄어들고 있습니다.
네 번째는 입주권을 구매하는 것입니다. 재개발·재건축 예정 주택에 투자하는 이유는 새 아파트를 받기 위함입니다. 분양권하고 비슷한 입주권을 매입하면 새 아파트를 가질 수 있습니다.
하지만 입주권 같은 경우 공부를 많이 하셔야합니다. 과정과 단어가 어렵기 때문입니다. 하지만 어렵기 때문에 돈이 되는 겁니다. 그렇게 생각하신다면 분양권에 대해 고려도 해보고 입주권을 고려해 보면 더 좋을 것 같습니다.
그리고 다섯 번째 방법은 신축을 사는 겁니다. 집문서가 나온 아파트를 사는 거죠. 신축 예정 같은 경우 신축이 나오는 시점이 있습니다. 바로 입주 후 2년이 지나 비과세 되는 시점과 전세가 만기되는 시점입니다. 최근 임대차 3법으로 4년까지 늘어나다 보니까 신축이 지어진 아파트를 사는 게 불가능하죠.
□급매를 노려보는 건 어떨까요?
▷ 급매는 급한 물건입니다. 실제 급매 했을 때의 경험은 정말 급한 물건이었습니다. 하루라도 빨리 팔거나, 매도자가 돌아가시거나, 경매로 넘어가는 등의 사연이 있었죠. 이런 사연이 있는 물건을 만약 얻으려면 많은 정보를 받아야 합니다. 그 정보를 받는 곳은 바로 부동산입니다. 부동산 중개사 사무소를 많이 방문해서 그런 물건들을 살 수 있는지 여쭤보고 나오면 연락을 달라고 해서 그 물건을 사야하죠.
하지만 급매의 기준을 정확하게 잡아놓은 것이 중요합니다. 급매라고 얘기하지만 급매가 아닌 경우가 있기 때문입니다. 급매라는 기준은 통상적으로 최근에 실거래가보다 낮은 경우를 말합니다. 현재 6월 1일 기준으로 재산세랑 종부세가 바뀌면서 5월 말 기준으로 급매가 나오고 있습니다. 이처럼 세금 때문에 급매가 될 수 있고, 지역적으로 입주 물량이 많아 과도한 물량으로 급매가 나올 수도 있습니다.
전체적으로 1월부터 12월까지 세일 기간이 있습니다. 2월이 가장 쌉니다. 왜냐하면 대부분 학기가 시작되는 3월 정도에 이사하기 위해 12월이나 1월에 계약을 하기 때문입니다. 실상 2월에는 매도자도, 매수자도 좀 많이 없는 상황이죠. 만약 이 시기 매도자가 급하다면 가격을 내릴 것입니다. 이처럼 시간과 지역, 이벤트로 급매가 나옵니다. 그래서 사연을 사면 돈이 된다는 겁니다. 그게 바로 급매이죠.
/한상우 인턴기자 sw7015@sedaily.com
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