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부동산부동산일반
[영상] 언제까지 이론 공부? '000'만 알면 경매의 길 보인다

"권리분석란의 말소기준권리와 전입일자 비교가 핵심"

"계속되는 패찰... '평이한 물건만 고르는 것'이 원인"

"신중함과 과감함이 중용을 이뤄야"









연일 고공 행진하는 집값에 전세난까지 심화하면서 부동산 경매 시장에 투자 수요가 몰리고 있다.

특히 서울과 수도권의 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 역대 최고 수준을 기록했다. 법원경매 전문기업 ‘지지옥션’이 지난 7일 발표한 ‘5월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 115.9%로 전월(113.8%) 대비 2.1%p 상승하며 세 달 연속 역대 최고치를 경신하고 있다.

자료 출처: 지지옥션


이같은 상황에 부동산 경매를 공부하고자 하는 이들이 부쩍 늘고 있다. 부동산경매 입문자들을 위해 ‘파이팅팔콘’으로 불리는 박희철 부동산 경매 강사는 “부동산 경매가 노력 대비 수익이 굉장히 큰 것은 맞지만 한두 번이 아닌 여러 번의 시도와 노력이 필요하다”고 조언했다.

▶ 경매 사이트 활용법_주거용 물건





서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’은 박 강사와 함께 경매 사이트에서 직접 주거용 물건을 살펴봤다. 임의로 전라남도 영광군 소재 아파트를 선정했다. 우선 권리분석란을 확인했는데 해당 물건은 ‘소유자 점유’로 인수되는 권리가 하나도 없었다. 다음 단계로 사진 정보를 통해 해당 물건의 특이사항이 있는지 점검했다. 또 지도를 보며 전반적인 위치와 동네의 느낌을 살폈다. 박 강사는 “시세 파악은 네이버에 연결된 실거래가가 가장 최신으로 업데이트 되는 편”이라고 말했다. 그는 이어 “‘낙찰받은 물건을 누군가 사야 한다면 제일 매력이 있느냐 없느냐’를 따지고 투자한다”고 밝혔다.



해당 물건의 매가는 8,000만 원, 감정가는 8,300만 원 정도였다. 박 강사는 “만약 투자를 한다면 6,300만 원 정도 선에서 받을 것 같다”며 “공시지가 1억 이하는 취득세 중과가 안 되기 때문에 법인을 쓰고, 수리 비용도 다 비용 처리할 것”이라고 말했다. 이어 “해당 물건을 6,300만 원에 받아서 8,000만 원에 판다면 1,000만 원 정도 남는 것”이라고 덧붙였다.

▶ 경매 사이트 활용법_상업용 물건







박 강사는 주거용 물건에 이어 상업용 물건도 분석했다. 임의로 서울 중구에 위치한 오피스텔을 선정했다. 해당 물건의 평수는 다섯 평이고 감정가는 1억 5,000만원. 사용 승인은 2014년도였다. 권리분석란을 확인한 후 박 강사는 “말소기준권리보다 전입일자가 빠른 물건은 입찰하는 게 아니다”라고 밝혔다. 바로 아래층에 위치한 물건의 경우 이전 물건과 달리 권리 신고가 돼 있었다. 박 강사는 “말소기준권리보다 전입일자가 빠르면 흔히 말하는 ‘대항력이 있다’는 사람이 있는 것”이라며 “법원에서 돈을 받으려면 전입일자와 확정일자 두 가지가 다 있어야 한다”고 설명했다. 그는 이어 “따라서 해당 물건의 경우 1억 3,000만원은 낙찰자가 떠안아야 한다”고 말했다.



만약 ‘낙찰만 받으면 전액을 돈 받아 가고 나가는’ 임차인이라고 가정할 경우 ‘2019년도에 전세가 1억 3천이었을 것’이라 생각할 수 있다. 박 강사는 “네이버 실거래가에서 매가는 1억 4,000만원 정도로 보인다”며 “이 물건을 낙찰받으라 하면 1억 2,000~1억 3,000만원 정도로 받을 것”이라고 말했다.

▶ 신중함과 과감함이 중용을 이뤄야





한편 경매 공부를 많이 하는데도 매번 패찰하는 경우가 발생하기도 한다. 이에 대해 박 강사는 “물건을 선택할 때 너무 평이한 물건만 고르는 것이 원인”이라고 밝혔다. 그는 무조건 낙찰받을 수밖에 없는 공식으로 ‘10·10·10’을 소개했다. 10개월 동안 한 달에 10개의 물건을 입찰하는데 시세보다 10% 정도 싸게 입찰하는 식이다. 그는 이어 “투자할 때 ‘손해를 보냐 안 보냐’를 가장 많이 따진다”며 “손해를 안 볼 경우 금전적인 수익은 나지 않지만 ‘내가 얻을 수 있는 것은 무엇일까’를 생각하고 스스로의 발전에 도움 되는 것이 있다면 투자를 한다”고 말했다.

/류지현 인턴기자 rjh@sedaily.com
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