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[영상] 재개발 투자, '법' 모르고 했다가는 진짜 '큰일' 치른다

일정 기준 이상의 면적 있어야 현금청산 되지 않아

무허가 주택도 일정 기준 충족하면 입주권 부여

재개발 해제지역은 사업이 진행돼도 권리 산정 기준일은 없어

구역 지정 안 됐는데 신축 빌라 투자는 위험

권리 산정 기준일’이라는 제도 조차 모르고 투자하는 경우도 많아









올해 상반기 주택 매매거래 총액이 157조원을 넘어서면서 역대 최고 거래액을 경신할 것으로 전망되는 가운데 재개발과 재건축에 대한 기대감으로 인해 빌라, 단독주택 등 비아파트 거래가 크게 증가한 것으로 나타났다.

5일 국토교통부에 따르면 실거래가 공개시스템에 등록된 올해 상반기 주택 실거래 총액은 157조 6,754억원으로 집계됐다. 주택 유형별로 보면 아파트가 106조 9,873억원으로 전체 거래 규모의 67.85%를 차지했다. 다세대와 단독 주택, 다가구가 각각 16조 215억원와 16조 6,280억원, 7조 5,938억원으로 뒤를 이었고 오피스텔 거래액은 6조 4,747억원이었다. 아파트 거래 총액은 지난해 상반기 대비 30조원 가량 줄었지만 단독 주택과 다세대·다가구 주택은 거래 금액이 늘었다.

그만큼 점점 많은 사람이 빌라매매에 관심을 두고 뛰어들지만, 그에 반해 관련 법률을 몰라 막대한 손해를 보는 사람들이 많다. 그런 피해 사례를 줄이기 위해 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭'은 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사에게 ‘알아두면 손해 볼 일 없는 법률 지식’에 관해 물었다.



▲ 적은 대지지분?무허가 건물 투자 각별히 조심해야

대지지분은 일정 기준 이상의 면적이 되지 않으면 현금 청산을 우려해야 한다. 시도 조례를 보면 서울시의 경우 90㎡ 이상 부산시는 60㎡로 조금 완화됐다. 또한 같은 사업 구역 내에 여러 필지를 합쳐서 일정 기준이 넘어도 된다. 김 변호사는 “재건축의 경우 주택과 땅을 다 갖고 있어야 하지만 재개발은 주택 또는 땅 하나만 가지고 있어도 분양 자격이 된다”고 덧붙였다.

또 하나의 재개발 투자처로 잘 알려진 무허가 주택은 허가받지 못한 위반 건축물이라 입주권을 받을 수 없다.

하지만 오랜 거주 기간을 가진 사람의 경우는 일정 기준에 충족되면 입주권을 받을 수 있다. 서울시의 경우 1989년 1월 24일 이전에 지어졌고 주거용으로 무허가 건물을 사용해왔다면 입주권을 준다. 무허가 건물은 등기가 없어 ‘무허가 건물 확인원’이라는 것을 증빙서류로 제출하면 된다. 다만 이런 것조차 없다면 건축 시점을 확인하기에 까다로울 수 있다.



무허가 건물은 관리 처분 수립할 때까지 없어지면 안 된다. 계약을 원만하게 마쳤더라도 막상 현장에 가보면 대장만 남아있고 무허가 건물은 없는 경우도 있다. 따라서 매수자는 필수적으로 직접 실사를 나가 건물의 존재를 확인하는 것이 좋다. 이에 대해 김 변호사는 “무허가 건물 거래의 경우 매수자가 주의하지 않고 구매하게 되면 건물 값만 받고 나가야 상황이 발생할 수 있다”며 “무허가 건물이 국공유지가 아닌 사유지에 있는 경우 땅 소유주가 철거 청구를 할 수 있어 주의가 필요하다”고 말했다.



▲ 권리산정기준일과 사업 추진 단계에 대한 ‘꼼꼼한 확인’은 필수

재개발 지역에서 권리 산정 기준일 이후 세대 수를 늘리면 입주권을 받을 수 없다. 반대로 해제된 지역은 권리 산정 기준일이 없다. 다만 공공 참여 재개발의 경우 공모 공고일이 2020년 9월 21일을 권리 산정 기준일로 정했다. 따라서 그 이후에 지어진 신축 빌라의 경우 입주권을 받을 수 없다.

재개발 구역이 지정되면 행위 제한을 하므로 건축을 할 수 없다. 문제는 아직 구역이 지정되지 않았는데 신축 빌라를 투자하는 경우다. 정비 구역이 되려면 사업지 구역 넓이가 1만㎡ 이상이어야 하고 노후도 요건도 충족되어야 한다.

하지만 해당 구역에 신축 빌라가 늘어나면 노후도 조건에 충족될 수 없다. 문제는 정비 구역조차 지정되지 않았는데 재개발이 된다는 기대로 물건을 사는 사례들이 있다. 또 재개발 지역의 사업 단계나 권리 산정 기준일의 개념도 잘 모르는 경우가 비일비재하다.



▲ 안전진단 통과 후 거래 묶으면 재산권 침해 사례 많아질 것

나아가 최근 재건축 재개발 안전진단이 통과하면 거래가 막히냐는 것에 논란이 많았다. 기존에는 투기 과열 지구에만 인정이 되었기에 세부안이 나오기 전까지는 기존 법안대로 한다. 재건축의 경우 조합 설립 인가 후부터 소유권이 넘어올 때 까지다. 그리고 재개발은 관리처분 인가 후부터 전매가 되지 않는다. 조정 대상 지역에서는 전매가 제한된다.

또한 원래 안전진단을 통과하면 조합 설립이 안 된 단지는 전매가 가능했다. 하지만 시도지사가 일정한 단지나 동을 지정하면 기준일을 별도로 정할 수 있게 바뀌었다. 이로 인해 재산권을 침해받는 경우들이 발생했다. 이에 소급 논란을 줄이고자 기존 투기과열지구에서 조합원 전매 제한 규정을 신설할 때 재건축의 경우 기존 시행일 전 조합 설립 인가된 경우는 제외했다. 재개발의 경우 시행일 이전에 사업 시행 인가 신청한 경우도 제외했다. 하지만 최근에 개정된 법안으로 예상치 못한 권리 침해는 예상된다. 이에 대해 김 변호사는 “재개발의 경우 이제부터 정비구역 지정 이후 조합 설립 인가까지 많은 시간이 걸린다”며 “거래를 하고자 했던 사람들은 오랜 시간 재산권이 묶여있게 되는 상황이 초래될 수 있다”고 설명했다.
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