외국인들의 국내 부동산 매입 비율이 증가하면서 부동산 시장을 교란시킬 수 있다는 여론이 들끓고 있다. 한국부동산원에 따르면 외국인 국내 부동산 매입량이 늘고 있다고 밝혔다. 외국인 국내 건축물 구입은 2만 1,048건으로 전년대비 1만 7,763건보다 18.5% 증가했다. 올 상반기 외국인 건축물 거래량은 9,386건으로 지난해 상반기 대비 약 21.7%가 올랐다. 2006년 이후 외국인 건축물 거래량은 5년 사이 최대치를 기록한다. 특히 중국인들의 국내 부동산 거래량은 다른 나라에 비해 월등하다. 김성원 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 지난해 중국인들이 사들인 국내 부동산 물량은 전체 외국인 부동산 거래량의 51.3%를 차지했다. 이에 청와대 국민청원 게시판에는 “외국인 부동산 투자를 규재해달라”는 글들이 올라오고 있다. 해당 청원인은 “외국인의 자금 출처에 대한 조사가 불투명하다”며 “외국인들의 투기로 부동산 가격이 올라가면 내국인이 그 부담을 고스란히 안아야 하는 상황"이라고 지적했다. 이러한 상황에 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭'은 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사에게 ‘외국인 국내 부동산 투자의 법률 문제'에 관해 물었다.
불법 자금 ‘840억 원’으로 국내 아파트 쇼핑
관세청 서울본부세관에서 적발한 것 중에는 불법 자금을 이용해 부동산 취득한 경우가 가장 많았다. 그 다음은 부동산 취득 후 신고를 하지 않은 경우다. 지난 3년 간 외국인 61명이 840억원 상당의 국내 아파트를 불법으로 취득한 것이 드러났다. 이 중 절반 이상은 중국인이다. 이들은 그동안 ‘환치기’ 수법을 이용해 불법 자금으로 서울시 아파트를 불법으로 사들이다 적발됐다. ‘환치기’란 외국환 거래법에 등록되지 않은 금융 기관을 통해 돈을 들여오는 방식이다. 한국이 중국보다 비트코인 시세가 높다보니 이를 이용한 환치기 조직은 중국에서 가상화폐를 4억 5,000만원을 원화로 인출했다. 이 과정에는 세금과 은행 수수료도 없었다. 그리고 그들은 이 돈으로 서울에 있는 아파트 55채를 사들였다. 외국환거래법에 따르면 불법으로 송금한 금액이 25억원 이상일 경우 형사 처벌되고 그 이하면 과태료만 부과된다.
내국인에게는 엄격한 대출 규제, 외국인은 규제 대상 제외
한국 정부가 부동산 시장을 안정화하겠다고 내놓은 규제들을 내국인들에게는 강력히 적용되고 있지만 외국인들에게는 해당되지 않는 얘기다. 외국인들이 국내 은행이 아닌 외국에서 자금을 융통할 경우 정부 규제에서 자유로울 수 있기 때문이다. 예를 들어 내국인은 규제 지역에 아파트 구매할 경우 LTV를 40% 적용받는다. 매물이 9억원을 넘으면 20%를 대출받을 수 있고 15억원 넘으면 대출 받을 수 없다. 하지만 외국인 해외에서 자금을 들여와 국내 규제 지역의 부동산을 사면 여기에서 자유로울 수 있다.
또 내국인은 과세당국에서 정보를 가지고 있어 탈세를 할 수가 없는 구조이지만 외국인의 경우는 다르다. 세법은 내외국인 동일하게 적용한다 하더라도 내국인만큼 정보를 보유하고 있지 않아 탈세를 해도 적발하기 어렵다. 가령 외국인 가족 구성원이 각자 한국에서 집을 한 채씩 구입해도 다주택 보유 가구인지 알 수 없다. 내국인 다주택자는 양도세, 취득세, 종부세를 내야 하지만 외국인들은 이러한 세금 법망을 피해 나갈 수 있다. 이에 김 변호사는 “불법으로 외국환거래법을 위반할 경우 내국인과 동일한 형사 처벌을 받을 수 있다”고 말했다. 그는 “외국인이 자금조달계획서를 쓰더라도 실제로 내용이 맞는지 아닌지 확인할 길이 없다”며 “사실상 외국인 부동산 규제가 굉장히 완화된 것으로 볼 수 있다”고 말했다.
외국인 집주인이 ‘보증금’을 갖고 ‘도주’한다면?
외국인 집주인이 증가하고 있어 “집주인이 내 보증금을 갖고 도주할 수도 있지 않겠냐"는 우려의 목소리도 나오고 있다. 집주인이 외국인이라 해도 임대차 보호법상의 대항력을 갖추기 위해 전입신고 하고 확정일자 받으면 된다.
하지만 외국인 집주인이 보증금을 갖고 해외로 도주할 경우 보증금을 돌려받지 못하고 소송과 경매로 배당받아야 한다. 김 변호사는 이러한 피해를 미연에 방지하기 위해 계약 당시 몇 가지를 주의해야 할 점을 일러줬다. 먼저 임대인이 실제 집주인이 맞는지 신분증을 반드시 확인해야 한다. 그리고 부동산 등기부 주소가 서류와 동일한지도 알아봐야 한다. 또 시세보다 전세가가 높은 '깡통 전세'가 아닌지 살펴야 한다. ‘깡통 전세’ 여부를 확인해야 하는 이유는 나중에 소송과 경매를 통해 보증금을 돌려받을 때 경매가가 더 낮아질 수가 있는 위험성 때문이다. 마지막으로 보증보험에 가입이 가능한지 여부를 확인하고 가입해두는 게 좋다. 김 변호사는 “외국인 집주인이 도주 시 법원을 통해 임대인의 주소지에 송달을 하는 절차는 진행할 수 있지만 오랜 시간이 걸린다”며 “일반적으로 소송 진행한 후 경매까지 넘어가면 약 2년 가까이 소요될 수 있다”고 전했다. 그는 “빌라는 경매 낙찰이 잘 안 되므로 계약할 때 부터 조심해야 한다"고 강조했다.
부동산 취득 ‘상호주의’, 외국인 국내 부동산 투자에 제동이 걸릴까
외국인들에게 부동산 규제 제한이 거의 없다는 논란이 불거지자 태영호 국민의힘 의원은 외국인의 국내 주거용 부동산 취득에 ‘상호주의’ 적용할 것을 대표 발의했다. '상호주의'는 상대 국가가 우리 국민의 권리를 허용하는 만큼 우리도 상대 국민에게 동일한 권리를 허용하는 국제법상의 원칙이다.
이번 개정안에 대해 김 변호사는 “부동산 거래법의 경우 상호주의 원칙이 명시되어 있어 개정안의 취지는 좋다"며 긍정적인 입장을 보였다. 그는 “외국은 상호주의 원칙에 위반되지만 취득세를 올리고 투기세로 세금을 더 물리는 경우도 있다”며 “한국도 과거에 외국인에 대한 부동산 규제가 있었지만 IMF 외환위기를 겪으면서 완전히 개방됐다"고 말했다. 다만 그는 "FTA가 체결된 국가들의 관계를 고려할 때 이번 입법 추진에 난항을 겪을 수 있다”며 “과세를 많이 적용하는 데에는 한계가 있을 것”이라는 설명도 덧붙였다.
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