개정 주택임대차보호법 중 계약갱신요구권을 두고 법원의 엇갈린 판단이 이어지고 있다. 지난 3월 갱신청구권 관련 첫 판결이 나온 이후 5월, 8월 등 재판부마다 다른 기준을 두고 계약갱신 인정 여부를 판단하고 있어서다. 이에 전세시장에서는 대법원 판단이 나오기 전까지 혼란이 불가피할 것이란 전망이 나온다.
28일 법조계에 따르면 서울중앙지법 민사항소3-3부(주채광 석준협 권양희 부장판사)는 최근 서울 강남구 일원동 아파트 소유권자인 A씨 부부가 세입자 B씨 가족을 상대로 낸 건물 인도 소송을 원고 패소로 판결했다. 앞서 1심에서 같은 사건을 두고 집주인 손을 들어준 것과 정반대 판결이다.
A씨 부부는 지난해 7월 5일에 실거주 목적으로 B씨가 거주하는 아파트 매수계약했다. B씨는 같은 해 10월 5일 기존 집 주인에게 임대차 계약기간 연장을 요구했으나 거절당했고, A씨 부부는 같은 달 30일 소유권 이전 등기를 마쳤다. 이후 A씨는 B씨가 계약 갱신을 요구하자 법원에 건물 인도 소송을 제기했다.
1심 재판부는 “개정법 시행 전 실거주 목적으로 아파트 매매계약을 맺었다”며 “임대차 계약 기간이 끝나는 대로 실거주가 가능하다고 믿었던 점을 고려해야한다”고 집주인의 거절권을 인정했다. 개정 주임차법을 도입하며 집주인과 세입자의 형평을 위해 마련된 9가지 거절 사유 중 8호 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우’에 무게를 둔 판단이다.
하지만 항소심 재판부는 “개정된 주택임대차보호법 내용과 취지에 비춰볼 때 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 ‘임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우’를 계약갱신 거절 사유로 보기 어렵다”며 이를 뒤집었다. 개정 주임차법이 세입자의 권리를 강화하기 위해 만들어진 법인만큼 계약갱신을 요구 받은 전 집주인의 시점에서 갱신여부를 판단해야한다고 봤다.
1·2심 판단이 달라진 부분은 또 있다. 개정 주임차법은 거절 사유 중 9호로 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’를 두고 있다. 이에 대해 지난해 국토부는 ‘개정법 시행(2020년 7월31일) 전 매매계약 체결’이 된 경우 새 집주인은 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있다는 유권해석을 내렸다. 이번 사건의 경우 매매계약이 지난해 7월 5일에 이뤄진 만큼 국토부 해석에 따르면 1심과 같이 계약갱신 거절사유가 인정돼야 했으나 그렇지 않았다.
앞서 지난 3월 수원지법도 실거주 목적으로 주택을 매입했으나 세입자가 계약 갱신을 요구한 사건에 대해 세입자의 손을 들어준 바 있다. 하지만 당시 수원지법 사건은 부동산 매매계약 체결이 개정법 시행 후 이뤄진 만큼 국토부의 해석과 상충되지 않았다.
이에 따라 대법원 판단이 나오기 전까지 혼란이 불가피하다는 전망이 나온다. 국토부의 한 관계자는 “법원은 계약 갱신 청구권을 요구 즉시 효과가 생기는 형성권으로 보고 전 집주인과의 문제로 판단한 것 같다”며 “국토부는 이에 대한 저지사유를 만들어 둔 만큼 법원이 정부와 다르게 해석한 것”이라고 설명했다.
다만 “거절 사유를 만들 때 1~8호는 구체적으로 정했으나 9호는 추상적으로 만들어 사법부 해석을 열어뒀다”며 “확정판결이 아닌 만큼 이번 사건을 대법원이 어떻게 판단할 지 예의주시하고 있다”고 덧붙였다. 법원의 한 관계자도 “1심과 2심 모두 접근 방법이 다를 뿐 논리적으로 잘못된 부분은 없어 보인다”며 “유권해석보다 사법해석이 구속력이 크고, 이번 판결이 확정판결이 아닌 만큼 대법원의 최종 판단을 지켜봐야 할 듯 하다”고 덧붙였다.
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