최근 전세 물량의 월세 전환이 가속화하는 추세다. 지난해 7월부터 시행된 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)의 영향으로 집주인 입장에서 전세의 장점이 줄어들면서 월세를 받으려는 심리가 강해지고 있다. 또한 예금 금리가 낮아지면서 이자 수입보다 제산세와 종합부동산세 상승의 부담이 더 커지면서 이같은 기조에 기름을 부었다. 지난달 서울부동산정보광장이 낸 서울 아파트 전체 전월세 거래 비중 현황 자료에 따르면 임대차법 시행 직전인 지난해 6월 월세 거래 비중은 25.4%에 불과했으나 임대차법 시행 약 1년만인 지난 6월 체결된 임대차계약 중 월세가 차지하는 비중은 38%로 증가했다.
이같은 현상을 그대로 체감하고 있는 한 사연자의 고민을 받아 집슐랭의 새로운 코너인 ‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’에서 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 해결책을 제시해봤다.
“전세를 월세로 전환하는 과정에서 건강보험의 변동이 생기지 않게 할 수 있나요?”
이번 주 사연은 경기도에 거주하는 40대 주부의 사연이다. 현재 부부 공동명의로 소유하고 있는 조정지역의 1주택을 보증금 7억 8,000만원에 전세로 주고 있는데 이를 월세로 전환하고 싶다는 내용의 사연이었다. 다만 이 과정에서 월 임대료를 받게 되면 수입이 생기는데 그에 따른 건강보험의 변동이 생기지 않게 하는 월세의 상한선에 관한 궁금증을 해결하고자 사연을 보내왔다.
김 변호사와 김 소장은 월세로 전환했을 경우와 그대로 전세를 유지할 경우 두 가지의 측면에서 사연에 대한 해결책을 제시했다.
임대주택 등록 여부에 따라 기준 달라져
사연에서 전세가 7억 8,000만원이라고 밝혀져 있기에 사연자가 보유한 주택이 매매가 시세 15억 이상의 고가주택이라는 것으로 추정하고 그에 따른 법정 금액을 설명했다. 김 변호사는 “사연자처럼 현재 소득이 아예 없는 사람은 소득이 일정 금액을 넘으면 소득에 따라 건강보험료가 오르기에 주의해야 한다”며 “2019년부터 연 2,000만원 이하의 임대 소득도 과세 대상이 되게 바뀌었다”고 금액 기준에 대한 설명을 이어갔다. 다만 그 금액은 소유한 주택을 임대주택으로 등록했는지에 대한 여부에 따라 달라진다.
만약 임대주택으로 등록했을 경우 소득이 연 1,000만원을 초과하면 소득세가 과세되고 건강보험료도 납부해야 한다. 월로 따지면 83만 3,000원 정도 되기에 이를 초과하지 않는 범위 내에서 월세를 측정하면 된다. 임대주택으로 등록하지 않았을 경우 소득이 연 400만원 초과로 기준이 낮아진다. 월 33만 3,000원을 넘지 않아야 건강보험료의 조건이 변화하지 않는다.
세금, 피해갈 수 있는 틈새시장 존재
김 소장은 월세 전환을 하지 않는 방법도 제시했다. 생활비를 제외한 전세 보증금을 투자 자금으로 활용하는 것이 월세를 받는 것보다 더 이득일 수 있다고 말했다. 김 소장은 “세금을 걱정하시는 분들이 많다”며 “피해갈 수 있는 틈새시장이 있다”고 세금을 잘 알아보고 합리적인 투자를 할 것을 강조했다.
예를 들어 아빠, 엄마, 아이 이렇게 3명이 한 세대인 집에서 각자의 명의로 된 주택을 가지고 있다고 가정했을 때 양도세, 종부세, 소득세까지 피할 수 있는 방법이 있다. 원래는 양도소득세가 조정 대상 지역 내 주택을 팔았을 경우 3주택자 중과세율이 30%에 달한다.
하지만 양도세는 양도 시점이 과세 기준일이다. 만약 아이가 아직 세대원일 때 집을 사줬다면 공시가 9억을 초과하는 고가주택이 아니라는 전제 하에 아이가 성인이 된 이후 독립 세대주 요건을 충족해 세대를 분리할 때 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있다. 그 기간 동안의 종부세는 인별 과세가 원칙이기에 다주택자 종부세율이 적용될 일도 없다. 또한 엄마 명의의 주택은 다른 사람에게 전세를 주고 임대 보증금을 받는다고 해도 부부 2주택까지는 간주임대료 과세 대상이 아니기에 피해갈 수 있다. 아빠 명의의 주택은 가족들이 사는 실거주 주택이라면 임대료가 발생하지 않으므로 임대료에 대한 소득세가 과세되지 않는다. 김 소장은 “이러한 부분들을 잘 활용하면 합리적인 세금 절세 투자가 가능하다”며 “현명한 투자 판단에 도움이 되기를 바란다”고 마무리했다.
2화에서는 재개발, 재건축에 대한 사연과 함께 관련 내용을 다룰 예정이다.
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