최근 둘째 아이 출산 휴가를 마치고 복직한 이과장은 회사를 다니면서 아이를 키우는게 힘들어 회사를 그만둘까도 생각했지만 작년에 ‘영끌(영혼까지 끌어모으기)’ 대출로 집도 산 터라 대출상환 때문에라도 맞벌이를 포기할 수도 없었다. 그런데 맞벌이 때문에 아이를 맡기는 비용도 만만치 않아 고향인 광주에서 홀로 사시는 친정 어머니에게 도움을 청하였고, 조만간 서울로 오셔서 같이 살기로 했다.
외동 딸인 이과장은 문득 요즘은 부동산 가격 상승으로 집 한 채 물려받을 때도 상속세를 내야 하는 시대가 됐다는데 친정 어머니의 유일한 재산인 광주 소재 아파트를 나중에 상속받을 때 본인도 상속세를 내야하는지, 그리고 작년에 집을 샀는데 어머니 집을 상속받게 되면 1가구 2주택자가 되어 양도세 중과세 문제가 생기는 것은 아닌지 등 세금과 관련된 문제를 미리 알아두는 것이 좋겠다는 생각이 들어 상속증여연구소에 도움을 요청했다.
이과장 친정 어머니의 광주 아파트는 시세가 약 5억원이고, 어머니 소유의 재산이 이 아파트 한 채 뿐이라면 상속세를 계산할 때 일괄공제 5억원이 차감되어 상속세 과세표준이 ‘0(제로)’이 되기 때문에 상속세는 없을 것이다. 이과장이 아파트로 상속을 받든, 어머니가 미리 매도를 해서 현금으로 상속을 받든 마찬가지이다.(어머니가 1세대1주택 비과세 요건 충족 후 5억원에 매도 가정)
하지만 아파트로 상속받게 되면 상속 등기를 하는 과정에서 취득세가 발생한다. 취득세율은 취득의 원인별로 세율이 조금씩 다른데, 상속에 의한 취득의 경우 3.16%(농어촌특별세와 지방교육세 포함)의 취득세를 내야 한다. 만약 상속인이 무주택자라면 0.96%만 내면 되지만 이과장은 본인 소유의 주택이 있어 3.16%를 내야 하는 것이다. 상속시 취득세는 공동주택가격을 기준으로 과세되는데, 이때 공동주택 가격을 시세의 80%라고 가정한다면 이과장의 취득세는 5억 x 80% x 3.16% = 1,264만원이 된다. 물론 아파트를 상속할 때 취득세가 발생한다고 해서 어머니의 아파트를 무작정 매도하는 것은 권할 만한 일이 아니다. 당장 급한 일이 아니니까 향후 어머니와 아파트 처리 방향을 신중하게 결정하는 것이 최선일 것이다.
만약 이과장의 경우처럼 본인 주택을 보유하고 있는 자녀가 부모님의 주택을 상속받는 경우 1가구 2주택이 될 텐데, 그럼 이때 양도세는 어떻게 되는 것일까? 이런 경우 상속주택과 일반주택(부모 사망일 현재 자녀가 보유 중인 주택)의 매도 순서에 따라 양도세 차이가 크게 난다. 양도세를 아끼기 위한 측면에서 이론적으로만 따진다면 원래 가지고 있던 일반주택을 먼저 매도해야만 상속주택 특례를 적용받아 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수 있다. 그 후에 상속주택 한 채만 남으면 이 집도 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 & 2년 이상 거주)을 갖추어 매도하면 된다.
그런데 현실적으로는 이게 쉽지 않다. 왜냐하면 자녀가 원래 살고 있던 일반주택에서 계속 살고 싶거나, 계속 살아야 하는 경우가 많기 때문이다. 그래서 상속주택을 먼저 양도할 경우, 양도일 시점에 2주택자로 보아 양도세가 과세된다. 다만, 상속받은 날(사망일)로부터 5년 이내에 양도하면 다주택자로 중과되지는 않는다. 혹시 상속주택이 조정대상지역에 있는데 상속받은 날로부터 5년 후에 상속주택을 먼저 양도하면 다주택자로 양도세가 중과(현재 조정대상지역 2주택자의 양도세율은 기본세율 + 20%)된다.
국토교통부에서 지정한 규제지역 지정 현황(2021.6.30.일 기준)에 따르면 이과장 어머니의 아파트가 있는 광주(동구,서구,남구,북구,광산구)도 조정대상지역이다. 조정대상지역 여부나 양도세 중과세율 등은 부동산 경기, 정부정책의 방향성 등에 따라 가변적이기 때문에 상속시점에서 정확히 확인해 보고나서 상속주택의 절세 해법을 강구해야 할 것이다.
/신한라이프 상속증여연구소 김준희 수석연구원
※신한라이프 상속증여연구소
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