정부의 부동산 규제로 지식산업센터가 대체 투자 상품으로 떠오르며 반사이익을 톡톡히 누리고 있다. 양도세 중과 제외뿐 아니라 최대 80%까지 대출을 받을 수 있기 때문이다. 최근 들어 우수한 입지, 화려한 외관 등으로 기존 오피스의 대체 수단으로 떠오르는 것도 지식산업센터 인기에 한몫한다.
그럼에도 투자를 하기에 앞서 공실률 등 따져봐야 할 부분은 반드시 존재한다. 따라서 발생할 수 있는 각종 위험을 예방하기 위해 윤수민 NH농협은행 ALL100자문센터 위원과 김지현 엑시트원(Exitone) 대표를 만나 지식산업센터에 관한 자세한 이야기를 들어봤다.
서울 도심보다는 차량 접근성 좋은 수도권에 분포 多
지식산업센터는 제조형·지식산업·정보통신산업의 사업장을 비롯한 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합 건축물을 말한다. 용도에 따라서는 ‘제조형 지식산업센터’와 ‘업무형 지식산업센터’으로 구분된다.
과거 아파트형 공장으로 불렸던 제조형 지식산업센터는 3층 이상의 동일 건물 내에 6개 이상의 공장이 주를 이루는 집합 건축물이다. 제조형 지식산업센터의 가장 큰 특징은 ‘드라이브인 시스템’이다. 드라이브인 시스템을 활용하면 차량이 건물의 5~6층까지도 올라갈 수 있어 물건의 상하역을 보다 쉽게 처리할 수 있다. 이 때문에 제조형 지식산업센터는 도심보다 차량 접근성이 좋은 수도권에 주로 위치해 있다.
반면 업무형 지식산업센터는 업무용 부동산으로 외관상으로 봤을 때 일반 업무용 오피스와 유사한 모습이다. 서울 구로구, 서울 금천구 가산디지털단지, 서울 성동구 성수동, 서울 송파구 문정동 등에 위치한 오피스 건물이 대부분 업무형 지식산업센터다.
김 대표는 “올해 10월 기준 건설 중이거나 완공된 지식산업센터는 약 1,260개”라며 “이 중에서 약 80%가 수도권에 위치해 있다”고 말했다. 그의 말대로 서울에 358개, 경기도에 579개의 지산이 완공됐거나 완공될 예정이다. 이어서 그는 “단순하게 건축면적으로 보면 약 1,400만 평 정도 된다”고 덧붙였다. 이는 서울 여의도 면적의 16배에 해당하는 수준이다.
청약통장 無, 자유로운 대출 규제, 전매 가능한 상품으로 각광 中
최근 들어 지식산업센터의 인기가 높아진 데에 김 대표는 “복합적인 이유가 있다”고 말했다. 그는 “아파트 규제로 인한 부담감 급증, 양도소득세 중과 등을 이유로 지식산업센터가 대체 투자 상품으로 각광받고 있다”고 전했다. 지식산업센터는 아파트와 달리 주택 수 산정 대상에서 제외돼 세금 부담이 적고 청약통장이 필요 없다. 분양권 전매도 가능해 최근 각종 규제에 막혀 갈 곳을 잃은 투자자들이 지식산업센터를 새로운 투자처로 생각하고 있다는 것이 김 대표의 설명이다.
김 대표는 최근 지식산업센터를 ‘자본가치 상승형 상품’으로 보는 시선이 많아졌다고 언급하기도 했다. 그의 말에 따르면 2010년대 초반 문정동 지식산업센터의 평균 분양가는 평당 900만원 초반이었다. 하지만 최근의 평균 분양가는 평당 2,000만원을 웃도는 수준이다. 그는 “이런 점 때문에 지식산업센터를 수익형 상품뿐만 아니라 시세 차익형 상품으로 바라볼 수 있다”고 말했다.
지식산업센터는 ‘산집법(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)’을 적용받아 대출 한도 또한 높은 편이다. 지식산업, 정보통신산업 등을 지원하고 육성하기 위해 만든 상품이기 때문에 임대인과 수분양자에게 더 많은 메리트를 주는 것이다. 대출은 최대 분양가의 80%까지 받을 수 있어 최소 투자 비용만 마련한다면 언제든지 지식산업센터에 투자가 가능하다.
그렇다면 비교적 규제에서 자유로운 지식산업센터의 최소 투자 비용은 얼마일까. 김 대표는 최소 투자 비용으로 ‘5,000만원’을 제시했다. 지식산업센터의 분양금액은 호실당 대략 5억원 전후로 형성되는 경우가 많기 때문이다. 계약금은 주로 분양가의 10%이므로 초기 투자금은 5,000만원(5억*0.1)이 된다. 그는 “중도금은 무이자이고 잔금은 이후에 고민하면 된다”며 “분양받고 입주할 때까지 최소 3년이 소요되므로 해당 기간 동안 대출이나 자본금을 모아 중도금과 잔금을 해결하면 된다”고 말했다.
산업단지 내에 위치한 지식산업센터는 임대 불가능, 실사용만 가능
김 대표는 “지식산업센터도 위계가 존재한다”며 ‘서울 성동구 성수동, 서울 송파구 문정동, 서울 영등포구’를 가장 좋은 곳으로 뽑았다. 그는 “이 지역들의 경우 연면적 기준으로 평당 3,000만원을 기록하기도 한다”고 말했다.
장점 많은 지식산업센터도 물론 주의해야 할 점이 있다. 지식산업센터 건립지가 산업단지에 포함되는지를 잘 확인해야 한다. 만약 산업단지에 포함되는 지식산업센터를 분양받는다면 추후에 임대할 수 없고 직접 실사용해야 한다. 수도권에 산업단지로 지정돼 있는 곳은 △서울디지털산업단지 △성남일반산업단지 △동탄테크노밸리 등이 있다.
그뿐만 아니라 입지와 공급 물량도 꼼꼼히 확인해야 한다. 입지에 따라 수요공급의 불균형 현상이 나타날 수 있고, 특정 지역에 공급 물량이 집중되면 공실 위험성도 증가하기 때문이다. 이에 김 대표는 “지식산업센터에 입주하고 자리 잡는 데까지 약 5년의 시간이 소요된다”며 “서울 송파구 문정동을 예시로 살펴보면 초창기에는 공실이 많았지만 지금은 거의 없는 상황”이라고 설명했다. 마지막으로 그는 “지식산업센터가 과연 기업체 사장 입장에서 매력적인 곳일지, 직원 입장에서 출퇴근이 용이한지 등 여러 입장이 되어 다방면으로 생각해야 공실률을 줄일 수 있을 것”이라며 조언을 건넸다.
※ 다음 주에는 2편, ‘섹션오피스’로 이어집니다.
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