금융당국이 내년에는 올해보다 깐깐한 가계부채 관리를 예고해 내년 전세대출 문턱은 더욱 높아질 전망이다. 특히 새 임대차법 시행 2년이 지나는 내년 8월 이후 이미 한 차례 계약갱신청구권을 사용한 전세 세입자는 시세에 맞춰 보증금을 올려야 할 가능성이 높아 전세대출 부담은 더욱 커질 것이란 관측이 제기된다.
26일 은행권과 한국은행 통계에 따르면 지난 달 말 은행권 전세대출 잔액은 160조원으로, 36조원인 2016년 말 보다 344%(124조원) 급증했다. 전세대출이 급증한 이유는 최근 전셋값이 급등했기 때문이다. 특히 지난해부터 전셋값이 급등한 탓에 보증금 상승분을 충당하기 위한 대출 수요가 더욱 높아지고 있다. 전세대출은 올해 늘어난 가계대출의 39%를 차지할 정도로, 가계부채 증가 주요 요인으로 꼽혔다.
하지만 내년 하반기인 8월 이후부터 전세대출 수요가 더 늘어날 것이란 전망이 나온다. 새 임대차법의 시행 2년 차가 내년 7월 말에 돌아오기 때문이다. 새 임대차법은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 주요 골자로 한다. 임대차법에 따르면 임차인은 전세 기간 만료 시 계약 기간을 2년 연장할 수 있고, 계약 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다. 계약갱신청구권 행사는 한 차례만 할 수 있기 때문에, 지난해 8월 이후 계약갱신청구권을 이미 행사한 전세 세입자는 갱신계약이 끝나면 집주인의 요구에 따라 보증금을 올려야 되기 때문에 부담감이 커질 수 있다. 후 시세에 맞춰 보증금을 올려줘야만 하는 상황에 직면하는 것이다.
한국부동산원 통계에서 서울 아파트 평균 전셋값은 11월 기준 약 6억 3,224만원으로, 임대차법 시행 전인 작년 7월 보다 1억 6,766만원 올랐다. 지난해 8월 계약갱신권을 사용한 가구가 첫 전세계약을 맺었을 시점인 2018년 8월과 비교하면 2억원 가까이 전셋값이 상승했다. 서울 강남구의 경우 지난해 7월 이후 아파트 평균 전셋값은 7억 8,530만원에서 11억 6,285만원으로 4억원 가까이 뛰었다.
보증금 오름폭이 워낙 크다 보니 결국 갱신계약이 만료된 세입자들은 은행 대출 이용이 불가피할 것이란 전망이다. 업계에서는 당국이 대출자별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에서 전세대출을 뺀 만큼 전세대출 수요가 늘어날 수 있다는 관측도 제기된다. 다만 내년 대출 공급 여건은 올해보다 더 빠듯하다. 금융당국은 올해 5~6%였던 시중은행들의 가계부채 증가율 목표치를 내년에는 4~5%로 타이트하게 관리할 것을 주문했다. 특히 금융위는 내년도 업무계획에서 전세대출 공적보증 과잉의존을 축소하겠다고 밝혔다.
업계에서는 보증기관 의존도가 낮아지면 대출한도 축소나 대출금리가 상승할 수 밖에 없다고 보고 있다. 현재 주요 시중은행의 전세대출 금리는 연 3.5∼4.3% 수준이다. 다만 일각에서는 전세대출을 조이면 실수요자인 서민층 세입자가 타격을 받을 수 있어, 이들을 위한 규제 예외 적용 방안이 추가로 나올 수 있다는 관측도 제기된다.
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