지난달 18일 미래에셋투자와연금센터가 발표한 자료에 따르면 서울의 아파트 가격은 최근 5년간 61.3% 상승한 것으로 나타났다. 수익률만 놓고 따져봤을 때 더 높은 수익을 나타낸 곳은 많았지만 서울의 아파트와 같이 리스크가 적으면서 높은 수익률을 보인 상품은 많지 않다.
이 같은 서울 아파트 아성에도 점점 금이 가고 있다. 정부의 꾸준한 대출 규제와 종합부동산세, 양도세 등의 세금 등으로 인해 국내부동산 시장이 급격하게 얼어붙고 있기 때문이다. 결국 많은 투자가들은 세 부담이 적으면서 비교적 높은 수익을 올릴 수 있는 해외부동산으로 눈을 돌리기 시작했다.
하지만 아직 해외부동산 투자에 대해 많은 지식이 공유된 상황은 아니다. 여전히 섣불리 투자했다가 큰 실패를 볼 가능성도 많은 곳이 다름 아닌 해외부동산 시장이다. 이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’에서는 해외부동산 전문가 유현선 로완&로완리얼티 부동산 중개법인 대표를 만나 ‘해외부동산 투자의 첫 걸음’에 대해 알아봤다.
▲부동산 투자에서 해외부동산이 중요한 이유는 무엇인가요?
한마디로 얘기를 하면 포트폴리오 관리 차원에서 이제는 해외부동산을 공부를 하셔야 한다고 말씀을 드리고 싶습니다. 우리가 포트폴리오를 구성을 할 때 부동산, 주식, 채권, 금 이런 것들을 투자 성향에 따라서 섞게 되는데요. 부동산 같은 경우 주택이라든가 상가, 빌딩 등을 투자 성향에 따라서 섞게 되는데 해외부동산도 하나의 선택지로 봐야 되는 거고요. 그렇기 때문에 해외부동산 투자가 선택이 아니라 필수라고 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
▲해외부동산의 중요성, 단순히 포트폴리오 구성 때문인가요?
사실 해외부동산 투자는 매우 주관적인 각자의 선택이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
하지만 종합부동산세나 상속세 같은 조세 부담이 커지고 또 국내 부동산 가격이 많이 상승을 하면서 상대적으로 투자 수익률이 낮아지다 보니까 해외부동산 투자를 통해서 달러라든가 이런 외부 환경에 대한 위험을 헷지하고 조세 부담을 줄이는 부분에서 하나의 매력적인 투자처가 될 것 같습니다.
해외부동산이 매력적인 또 다른 이유 중 하나는 해외에 있는 주택은 마치 여러분들이 상가에 투자하는 것처럼 세법상 주택 수에 포함되지 않기 때문에 다주택자 같은 자산가들이나 여러분들이 조금 더 관심을 가지는 매력 포인트가 되지 않을까라고 생각을 합니다.
▲해외부동산 투자처를 선택할 때 고려해야 할 요인은 무엇이 있을까요?
개인적으로 생각하는 하나의 중요한 포인트는 ‘내가 왜 해외부동산을 투자하는가’라는 목적을 분명히 해야 된다는 부분입니다. 예를 들어 단순히 투자 수익률을 높이기 위해서 투자를 하시는 분도 있을 수 있고 아니면 자녀가 독일로 유학을 갔다고 했을 때 대중적인 관심은 없지만 독일에 주택을 구입하시는 분이 있을 수도 있는 거고요. 또 은퇴 후에 해외에서 거주를 하겠다는 목적으로 부동산을 구입하시는 분도 계시기 때문에 각자의 투자 목적에 따라서 기대하는 수익률도 다르고 투자하고자 하는 주택의 크기라든가 어떤 위치라든가 그런 부분들도 달라질 수 있다고 생각을 합니다.
투자 목적과 연결을 해서 해외부동산 투자에 있어서 ‘엑시트플랜’(출구전략)이라고 하는 부분을 중요하게 봐야 한다고 생각을 합니다. 흔히들 엑시트플랜이라고 하면 빠르게 그냥 손절을 해서 싸게 파는 것을 하나의 솔루션이라고 생각할 수 있는데요. 제가 생각하고 있는 엑시트플랜은 내가 그 부동산을 실제로 최악의 경우에는 소비하고 거주할 수 있어야 된다고 봅니다. 그렇기 때문에 그 나라에 거주할 수 있을 만큼의 관심과 애정이 있어야 된다고 저는 개인적으로 생각을 하고 있고요.
또한 내가 살고 싶은 도시랑 그렇기 때문에 투자 수익률이 높은 도시는 다를 수 있다는 점을 기억하시면 좋을 것 같습니다.
언어적인 측면도 투자할 때 꼭 주의해야할 사항입니다. 사실 우리가 한국어로 대화를 할 때도 각자의 어떤 용어의 단어의 개념이 정의가 다르다 보니까 그런 오해로 싸우기도 하는데요. 해외부동산은 그 나라에서 쓰이는 어떤 개념의 정의와 한국에서 통용되고 있는 용어의 정의가 가끔 다른 경우가 있습니다. 그렇기 때문에 유념을 해야 되는데요. 가장 대표적인 사례가 콘도미니엄과 아파트먼트라고 하는 용어의 차이일 것 같습니다. 콘도미니엄이라고 하면 리조트 혹은 호텔을 생각을 하게 되는데 실제로 미국이나 동남아에서 통용되고 있는 콘도미니엄이라고 하는 용어의 개념은 한국에서 우리가 흔히들 얘기하는 직접 소유하고 있는 집합주택을 말합니다. 임대주택 같은 개념이 해외에서는 아파트먼트의 개념이죠.
▲해외부동산 투자시 꼭 챙겨봐야할 주요 지표는 무엇이 있을까요?
어느 나라에 투자를 하시건 이 세 가지 지표를 관심 있게 봐야 되는데 특히나 해외부동산에서 우리가 더 중요하게 봐야 되는 부분은 환율이라고 생각을 합니다. ‘환율은 하늘도 모르고 신도 모른다’라고 할 정도로 예측이 너무 어려운 건데요.
예를 들어서 (해외부동산 투자를 생각하는 국가가) 베트남이라고 했을 때 그곳에서 우리가 투자를 잘해서 좋은 가격으로 엑시트를 했다 하더라도 베트남 '동'(베트남 화폐)로 우리가 만들었던 그 수익을 원화로 환전하는 과정에서 오히려 환율에 따라서는 플러스가 아닌 마이너스의 수익을 가져올 수도 있기 때문에 항상 그 나라의 환율의 변동성과 거시경제 지표를 관심 있게 보고 환율 변동성이 적은 상대적으로 안정적인 나라에 투자하는 것을 추천을 드리고 싶습니다.
※다음편에서는 해외부동산 투자의 실전 전략에 대한 에피스드가 이어집니다.
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