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부동산부동산일반
[영상] 현금 8억...서울 내 진입가능한 뉴타운 있을까?

추천하는 입지는 장위 14,15구역과 이문휘경

전매 허용된 재개발 지역, 앞으로 더욱 희귀해질 것








부동산 투자의 정석처럼 여겨지지만 그만큼 신중하게 접근해야 하는 것이 재개발 지역 투자다. 실제로 사업이 진행되기까지 거쳐야하는 절차가 까다롭고 소요기간 또한 적지 않기 때문이다. 서울 재개발 지역의 핵심 입지로 이야기되는 뉴타운 또한 투자 전 그 가치와 위험성에 대해 장기적이고 다각적인 관점에서 검토해야 한다.

이런 상황에서 ‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’가 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 '뉴타운 진입과 전망’에 대한 자세한 이야기를 나눠봤다.

현금 8억 직장인, 뉴타운 진입 가능할까요?


이번 주 사연은 예산 8~9억으로 진입할 뉴타운을 찾는 10년차 직장인의 사연이었다. 지인들이 매입한 아파트 가격이 천정부지로 오르는 것을 보고 마음이 급해졌다는 사연자는 현재 보유하고 있는 아파트 한 채를 매매해 예산을 마련할 계획이었다. 사연자는 장위뉴타운을 가장 우선적으로 고려하고 있음을 밝히고 이외에도 진입 가능한 뉴타운 중 전망이 좋은 곳을 이야기해 달라는 요청을 담은 질문을 보내왔다.



저평가된 장위 14,15구역, 변수가 없는 이문휘경






김 소장의 첫 번째 추천 지역은 사연자가 언급한 장위뉴타운 중에서도 14,15구역이다. 아직 관리처분인가가 나지않은 14, 15구역의 경우 5억 초반대의 가격을 형성하고 있다. 김 소장은 “관리처분인가가 난 장위뉴타운의 다른 구역들과 비교했을 때 눈에 띄게 낮은 가격대를 형성하고 있는 구역이 이곳”이라며 저평가된 지금이 좋은 매입 타이밍임을 강조했다.

김 소장의 두 번째 추천 지역은 이문휘경뉴타운이다. 전체 1만 2천세대가 넘을 만큼 큰 규모의 뉴타운으로 개발 호재와 교통 호재가 많은 동대문구에 위치하고 있는 것이 큰 장점이다. 이에 김 소장은 “사실 장위와 이문휘경을 비교했을 때 이문휘경이 더 좋을 수도 있다고 생각한다”며 그 이유로 ‘변수가 없는 지역’이라는 것을 꼽았다. 사랑제일교회와의 갈등으로 사업 진행이 계속해서 미뤄지고 있는 장위10구역의 경우와 같이 많은 변수가 존재하는 것이 재개발 지역 투자다. 이문휘경뉴타운은 이미 이주 철거가 완료되고 착공까지 이루어져 그런 변수가 없다는 것이 김 소장의 설명이다.

전매금지 여부, 고려해야 할 큰 장점




김 소장은 마지막으로 이문휘경뉴타운이 전매가 가능한 지역임을 얘기하며 투기과열지구에서의 전매 금지에 대해 부연 설명했다. 김 소장에 따르면 투기과열지구 재건축/재개발의 전매는 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후부터 금지된다. 그러나 2018년 1월 24일 이전 사업시행인가를 신청한 경우 경과 규정이 존재하고 이문휘경뉴타운이 여기에 해당한다.

김 소장은 이 경과규정 때문에 현재 재개발 지역들 중 전매가 가능한 구역들이 많지만 앞으로 전매가 금지된 구역들이 훨씬 늘어날 것이라고 덧붙였다. “대표적으로 광명뉴타운에서도 경과 규정에 해당되지 않는 9구역과 11구역의 전매가 금지되자 전매가 가능한 1,2,4,5,10구역의 가격이 뛰었다”며 시간이 지날수록 전매가 가능하다는 것이 큰 장점이 될 것이라고 조언했다.

#이어지는 10편에서는 이달 6일 라이브 방송에서 다뤘던 두 번째 사연인 ‘지식산업센터 투자와 경매 관련 고민’에 대해 다룰 예정이다.
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