연이은 대출 규제와 금리 인상 등으로 인해 부동산 거래 시장이 얼어붙은 요즘, 부동산 소액 투자 플랫폼 카사코리아는 부동산 자산을 유동화해 마치 주식처럼 거래할 수 있는 장소를 마련해 3연속 공모 조기 완판의 성과를 이룩하고 있다. 국내 최초 디지털유동화자산증권(DABS) 거래 플랫폼인 카사코리아는 그 혁신성과 안전성을 인정받아 금융위원회로부터 혁신금융서비스로 지정되기도 하였다.
이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’이 윤수민 NH농협은행 ALL100 자문센터 위원과 함께 예창완 카사코리아 대표를 만나 카사코리아가 투자한 부동산 자산들에 대한 이야기를 들어보았다.
첫 번째 시간이었던 지난 편에서 예 대표는 커피 한 잔 값으로도 부동산투자를 할 수 있는 디지털유동화자산증권(DABS)에 관한 설명과 리츠와의 차이점, 안정성에 대한 내용을 독자들에게 전했다. 이어지는 2편에서는 카사가 인연을 맺었던 부동산 자산들과 관련한 내용에 대해 예 대표의 이야기를 들었다.
▲상장된 부동산 매물들과 인연이 닿게 된 계기가 있을까요?
각각 다 스토리가 당연히 있습니다. 처음 매물을 출시할 때는 어려운 부분이 컸죠. 아이디어만 가지고 "이렇게 유동화가 될 겁니다"라고 설명해 드리면서 거래를 진행해야 했으니까요. 상장 1호 매물인 역삼 런던빌의 경우, 건물주가 중개법인을 통해서 매각 제의를 먼저 한 경우입니다. 중개법인에서 카사코리아가 어떤 플랫폼인지 잘 설명해주신 덕분에 저희가 1호 매물로 상장할 수 있었습니다. 2호, 3호 매물인 서초 지웰타워나 한국기술센터 같은 경우에는 저희만의 기획이 담겨 있었다고 생각해요. 강남대로나 테헤란로 같은 대로변 바로 옆에 있는 누구나 가서 생활하거나 실제로 근무할 수 있을 것 같은 지역에 있는 매물들을 적극적으로 설득해서 상장하게 됐습니다.
▲구분소유로 되어있는 상장 매물들이 있던데, 특별한 이유가 있나요?
일부러 그렇게 구분소유된 건물들을 고르지는 않았고요. 진행하는 과정에서 여러 가지를 고려하다 보니 그러한 건물들을 상장하게 됐습니다. 앞으로 올릴 건물들은 이전 경우처럼 구분소유 건물에 국한되지는 않았다는 말씀을 드리고 싶어요.
하지만 분명한 건 지금 구분 등기에 대한 수요도 상당히 많습니다. 건물의 한 층에 대해서만 수요가 있는 법인들도 있고 최근 경색된 아파트 투자 대신 100억원 미만의 상업용 부동산에 대한 거래도 많아지고 있거든요. 그러다 보니 잠재적인 매각에 대한 수요가 향후 발생할 것으로 예측하고 있습니다.
▲시세차익과 임대수익, 어떤 거에 더 치중하신 투자였을까요?
서울 강남권 같은 경우에는 분명히 안정적인 임대수익이 나오기는 합니다. 임대수익률은 3%~3.5%가 현재 형성이 돼 있고요. 상장 매물들의 공시지가 상승률을 봤을 때 특히 1호 건물 같은 경우에는 전년 대비 20.36%가 상승을 했습니다. 강남구 평균이 14%이고, 대한민국 평균이 9%인 걸 고려하면 상당히 높게 책정이 됐다고 보고 있는데 분명히 시세차익에 대한 부분이 강조될 수 있다고 생각합니다.
▲상장 건물에 대한 시세 확인은 어떤 식으로 진행이 되나요?
매년 5월에 개별공시지가가 발표되고 그 지표만 하더라도 우리 투자자들에게 유용한 참고 자료가 된다고 생각합니다.
하지만 결국 부동산 시세라는 것은 위치와 주변 건물에 따라서 형성이 되다 보니 투자자들께서는 주변 건물의 실거래가를 가장 궁금해 하는 경우가 많았습니다. 1호 상장 건물인 역삼 런던빌만 해도 지난 한 해 동안 도보 15분 거리에 30여 건 넘게 거래가 됐습니다. 그러다 보니까 당장 상장된 건물이 지금 얼마의 수익이 날지는 알 수는 없어도 바로 옆에 있는 건물의 시세차익을 아는 것이 가장 확실한 비교 지표가 되는 것 같습니다.
▲상장 건물들의 가격과 DABS의 시가총액, 일치한다고 보시나요?
저희는 1호 건물이 상당히 저평가 돼 있다고 생각을 하고 있습니다. 처음 DABS를 발행했을 때는 1DABS에 5,000원에 공모했는데요. 현재 저희가 아직은 5,100원 미만 정도이고, DABS의 공모가가 1년 사이에 1~2% 정도밖에 상승을 안 했죠. 공시지가는 20% 이상 상승이 됐고 건물의 실제 가격과 DABS 공모가 사이엔 어느 정도 괴리가 있는 것이 사실입니다.
하지만 그런 것들이 어떻게 보면 투자 포인트가 될 수도 있는 것이고요. 제일 중요한 것은 아직은 시장 자체가 참여자가 많지 않다 보니 시장이 좀 더 활성화되면서 앞으로 또 달라질 것으로 보고 있습니다.
▲상장 종결 시점은 어떻게 설정되나요?
저희가 펀드와 다르게 어떤 투자 운용 기간이라는 것을 별도로 설정해 놓지는 않습니다. 다만 공모가 된 직후부터 보통 3년 안에 매각이 될 것으로 예상하면서 진행을 하고 있습니다. 또한 매각에 대한 결정은 저희가 하는 것이 아닙니다. 상장 건물에 대한 매입 의사가 신탁사를 통해 들어오게 되면 저희는 그에 대한 공시를 하고 수익자 총회를 개회하게 됩니다. 그때 우리의 증권을 보유하신 분들이 66% 이상 찬성을 하시면 매각이 되는 형태인 거죠. 실제 건물주가 중개법인에서 매각 제의를 받고, 매각 여부를 결정하는 것과 비슷한 경험을 저희 플랫폼 안에서 해보실 수 있습니다.
▲DABS 투자, 양도세는 어떻게 되나요?
상장 건물의 처분수익(시세차익)에 대한 배당을 받으실 때 모두 양도소득세가 아니라 배당소득세율로 적용을 받습니다. DABS 투자자는 건물을 직접 소유하고 있는 게 아니라 건물에 대한 수익증권을 소유하고 있기 때문인데요. 똑같은 시세차익이라도 양도소득이 아닌 배당 소득으로 인정받는 이유이기도 하죠. 이렇듯 상당 부분 절세를 할 수 있다는 말씀을 드리고 싶습니다.
▲카사 플랫폼을 꼭 이용해야 하는 이유는?
한마디로 말씀드리겠습니다. 직접 투자를 결정하실 때 번거로움이 전혀 없고 소액으로도 투자할 수 있는 플랫폼이다 보니까 앞으로 장기적으로는 부동산 직접 투자를 저희 플랫폼을 통해서 하는 것이 더 낫겠다는 말이 나올 정도로 열심히 하도록 하겠습니다.
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