지난해 인천 부동산 시장은 뜨거웠다. 전국 17개 시·도 중에서도 가장 많이 올랐을 정도로 ‘불장’이었다. 그 중에서도 송도국제도시가 위치한 연수구는 인천 평균값과 두 배 가까이 격차를 보이며 인천 상승장을 주도한 주인공이었다. 말 그대로 2021년은 송도의 전성시대였다.
이달 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘KB 부동산 보고서’에 따르면 지난해 전국 주택매매가격은 15% 상승했는데, 지역별로는 인천이 전년 대비 3.5배 증가한 23.7%로 1위를 기록했다.
인천 집값 상승세는 송도국제도시가 있는 연수구가 큰 영향을 미쳤다는 분석이다. 연수구는 지난해에만 42.4%의 상승률로 인천 내에서도 가장 큰 상승률을 기록했는데, 차순위인 계양구(26.8%)와 비교해도 큰 격차를 보였다.
보고서에 따르면 송도국제도시 집값 상승의 주요한 원인으로는 집중된 개발호재를 꼽았다. 이곳에는 코로나19로 인한 바이오산업 발전과 함께 SK바이오사이언스 송도 입주 확정, 삼성바이오로직스 공장 증설 등이 호재로 작용했고, K-바이오 랩허브 유치에 성공하며 2,500억원의 국비 지원도 예정돼있다.
하지만 일각에선 최근 송도국제도시 부동산 시장에는 가격 조정 가능성이 제기되고 있다. 지난해와 비교해 상대적으로 낮은 분양 성과와 매매시장에서의 이전 가격보다 낮은 실거래가 등 일부 현상에 주목하고 있다.
이에 대해 단기간 현상만을 고려한 선급한 판단이란 반론이 제기되고 있다. 이들은 지난해 11월과 12월 사이의 짧은 기간으로 단정 짓는 것은 속단이라고 일축했다.
매매시장에서의 이전 보다 낮은 가격으로의 거래 현상에 대해선 집값 하락의 기준점을 꼬집었다. 예컨대, 국토교통부 실거래가 자료를 보면 ‘송도더샵그린워크 3차’ 전용 99㎡는 올 1월 10억8,500만원에 거래됐다. 지난해 11월 거래된 12억3,000만원과 비교하면 1억4,500만원 낮은 금액이다. 하지만, 이 단지는 지난해 2월과 6월에 각각 8억2,000만원과 8억8,000만원에 거래됐다. 지난해 2월과 올 1월의 거래금액을 비교하면 오히려 2억6,500만원 오른 셈이다.
즉, 지난해 지속적인 송도 부동산 시장의 대폭적인 상승장 이후 가격 안정을 위한 정부의 대출규제 효과가 시장에 조금씩 반영되어 거래가 제한됐고, 이 시점에서 거래된 단지는 당연히 ‘급매’로 낮아질 수밖에 없는 가격이라는 것이다. 반면 1년을 놓고 보면 오히려 오른 가격이다. 이는 한편으론 매수 타이밍의 중요성도 알 수 있는 부분이다.
최근 송도 분양시장의 일부 부진에 대해선 대출규제에 따른 투자수요의 위축을 꼽았다. 기존 송도 분양시장의 과열의 상당수는 투자수요가 이끌었단 뜻이다.
이는 지난해 송도에서 분양했던 5개 단지, 2,618가구의 일반공급에 들어온 5만617건의 청약 통장 중 기타지역 접수건수의 비중이 62.76%(3만1,767건)인 사실로도 확인해 볼 수 있다. 이들 5개 단지의 평균 기타접수 건수 비율만 놓고 봐도 절반 이상인 67.4%로 높다. 반면 이달 송도에서 분양한 단지의 기타지역 접수건수 비율은 절반 아래인 48.79%다.
역으로 말하면, 이렇듯 투자수요의 위축에 따른 일시적 분양시장의 조정 시기는 오히려 실수요자에게는 ‘기회’라고도 할 수 있다는 것이다.
실수요자 입장에서는 ‘힐스테이트 레이크 송도 4차’를 주목해 볼 필요가 있다. 무엇보다도 최근 대출규제로 금융 부담이 가중된 상황에서, 계약금 10%의 조건으로 초기 부담금을 줄인 단지다. 송도 랜드마크시티 내 최대 규모로 꼽히는 힐스테이트 브랜드타운 중 네 번째 단지이며, 핵심시설인 워터프런트 호수 인근에 위치해 있는 쾌적한 입지 조건으로 분양 전부터 실수요자의 관심이 높았던 단지다. 도보권에는 해양3초(2024년 9월 예정)와 인천현송중학교(2022년 3월 예정)가 있어 어린 자녀의 교육환경도 좋다. 코스트코와 롯데마트(송도점), 현대프리미엄아울렛, 홈플러스(송도점) 등 대형 쇼핑시설도 가깝다. 단지는 지하 2층~지상 36층, 12개동, 전용면적 84~165㎡, 총 1319가구의 대단지 아파트다. 정당 계약은 3월 14일(월)~18(금)까지 진행된다.
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