거래 절벽에 '우회 매매' 늘어…아파트 교환 16개월만에 최다

3개월 연속 증가 4월 70건 기록

과세당국 취득후 양도로 해석땐

3주택자돼 세금폭탄 맞을 수도

.이미지투데이

# 경기도 고양시 덕양구에 거주하는 A 씨는 아파트 입주자 커뮤니티에 ‘아파트 교환에 관심 있는 분’이라는 제목의 글을 올렸다. A씨는 게시글을 통해 “일시적 2주택자 중 비과세 목적으로 매도해야 하는 분이 있다면 미래 가치가 비슷한 만큼 서로 교환하자”고 했다.

4월 아파트 거래 방식 중 매물을 ‘교환’한 건수가 16개월 만에 가장 많은 것으로 나타났다. 한국부동산원의 ‘월별 아파트 거래원인별 현황’에 따르면 4월 전국 아파트 교환 거래는 총 70건으로 집계됐다. 교환 거래는 2020년 12월 97건을 기록한 후 매월 30~40건 수준을 기록하다 올해 1월 15건으로 줄어든 뒤 2월 38건, 3월 44건을 기록한 후 4월 70건으로 뛰었다. 거래 절벽으로 매매가 어려워지자 일시적 2주택자들이 비슷한 매물을 서로 ‘맞바꾸기’해 양도세를 피하고자 한 영향으로 보인다.

현 정부가 다주택자 양도세 중과 유예를 시행하기 전인 4월까지 일시적 1가구 2주택자의 경우 2년 이상 실거주한 주택을 신규 주택 취득일로부터 1년 내 매도하면 양도세 비과세 혜택이 주어졌다. 부동산 소유권을 서로 맞바꾸는 교환 거래도 세법상 ‘양도’ 후 ‘취득’으로 간주돼 비과세 기간 내 교환할 시 양도세를 피할 수 있다. 실제로 지난달 한 온라인 아파트 직거래 커뮤니티에는 ‘부동산 교환 거래’ 섹션이 새로 개설됐으며 교환 거래의 절반 이상을 차지한 경기도에는 ‘부동산 교환 전문’ 중개업소가 등장하기도 했다.



전문가들은 앞으로도 주택 거래량이 회복되지 않는다면 일시적 2주택자의 교환 거래가 성행할 여지가 있다고 보고 있다. 원종훈 KB국민은행 WM투자자문부장은 “교환 거래 이후 주택을 처분할 때 교환 가액부터 상승분이 계산돼 비슷한 매물을 가진 2주택자들이 양도세 비과세 기간 내 교환할 유인이 있다”고 말했다. 일시적 2주택자들이 시세 9억 원의 아파트를 서로 12억 원에 교환하면 추후 아파트 가격이 상승했을 때 세금 부담이 줄어드는 식이다.

다만 교환 거래를 ‘양도 후 취득’이 아닌 ‘취득 후 양도’로 볼 경우 일시적으로 3주택자가 돼 취득세 ‘폭탄’을 내게 될 위험도 있는 만큼 주의가 요구된다.