최근 국토교통부가 발표한 4월 주택통계에 따르면 전국에서 이뤄진 임대차 거래 중 월세의 비중이 50%를 넘으며 전세 거래량을 처음으로 추월했다고 합니다. 4월 전국의 월세 거래가 13만295건(50.4%)으로 전세 거래(12만8023건·49.6%)를 웃돈 것인데요. 월세 거래가 전세 거래를 추월한 것은 관련 통계 작성 이후 처음 있는 일입니다.
월세가 전세보다 많아진 이유는
그러면 어쩌다 월세 거래가 전세 거래보다 많아진 걸까요? 전문가들은 집주인과 세입자 양쪽 모두 전세보다 월세가 유리할 수 있기 때문이라고 분석합니다. 먼저 집주인의 경우 전세를 월세로 돌리면 매달 현금을 꼬박꼬박 손에 쥘 수 있다는 장점이 있습니다. 크게 오른 주택 관련 세금을 월세를 받아 낼 수 있게 되는 거죠. 세입자에게도 월세가 전세보다 유리한 측면이 있습니다. 추가 대출을 받아 전세보증금을 올려줘야 하는 세입자 입장에서는 대출이자가 월세보다 더 비싼 경우가 생길 수 있거든요. 특히 요즘처럼 시중금리가 계속 올라가는 시점에는 전세 대비 월세의 매력이 높아지게 됩니다.
◇전세, 월세, 반전세 차이는
-전세 : 전세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 제도입니다. 집주인에게 목돈을 맡긴 후 계약 기간 동안 거주를 하고 계약이 끝날 때 전세금을 돌려받게 됩니다.
-월세 : 전세금보다 적은 금액을 보증금으로 맡기고 집주인에게 매달 일정 금액을 지불하는 형태입니다. 계약이 끝나면 맡겼던 보증금만 돌려받습니다.
-반전세 : 전세와 월세의 중간 형태입니다. 일반적으로 보증금이 1년치 월세보다 많으면 반전세로 구분합니다.
“전세대출 이자 내느니 월세 살래요”
2년 전 전세보증금이 6억원이었다가 올해 보증금이 7억7000만~9억원 수준으로 오른 서울 노원구 상계동 K아파트 84㎡형의 실제 계약 사례를 예로 들어 설명하겠습니다. 계약갱신청구권을 이미 사용했고 이번에 전세 계약을 연장하려는 세입자는 전세보증금을 최소 1억7000만원 정도 올려줘야 하는데요. 이때 오른 전세보증금 1억7000만원을 은행에서 대출받아 마련할 경우 월 대출이자는 65만원(시중은행 대출금리 중앙값 4.1% 적용)을 내야 합니다. 하지만 전세보증금을 9000만원만 올려주는 대신 월세로 25만원을 낼 경우 월 부담액은 9000만원에 대한 대출이자 31만원을 포함해 56만원이 됩니다. 월세가 전세대출 이자보다 9만원 정도 싼 셈입니다.
◇전세를 월세로 돌리는 기준 ‘전월세 전환율’
전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 때 적용하는 비율을 말합니다. KB국민은행에 따르면 지난 5월 기준 서울 지역의 연간 전월세 전환율은 3.19%입니다. 보증금 5억원인 전세를 보증금 3억원+월세로 전환하는 경우를 보겠습니다. 이때 기존 보증금(5억원)에서 추후 보증금(3억원)을 제외한 2억원에 전월세 전환율 3.19%를 곱해 연간 월세 638만원, 매달 53만원가량을 월세로 내야 한다는 뜻입니다. 여기서도 전월세 전환율(3.19%)이 시중은행 전세자금 대출금리 평균(3.61~4.59%)보다 낮아 월세 전환이 전세보다 유리함을 알 수 있습니다. 다만 실제 시장에서 적용되는 전월세 전환율은 법정 전월세 전환율보다 다소 높은 수준에서 형성된다는 점을 알아두시기 바랍니다.
시중금리가 오른다고 월세가 전세보다 유리하다고 딱 잘라 말하긴 어렵습니다. 앞으로 부동산 가격이 어떻게 될지 예측하기 어려운 데다 거주 지역의 특성과 개인별 자금 사정 등에 따라 상황은 천차만별이기 때문입니다. 그래도 오늘 얘기한 전세·월세 시장 흐름과 시중금리 추이, 전월세 전환율 등을 종합적으로 고려하면 안정적인 주거공간 마련에 도움이 될 것으로 생각합니다.
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