분양가에 이주비 이자·명도소송비 반영…최대 4% 오른다

국토부 '분양가 제도 운영 합리화 방안' 확정

분양가 가산비에 재개발·재건축 필수 비용 포함

레미콘+철근 상승률 15% 이상 시 건축비에 즉각 반영

민간택지 택지비 검증위 설치로 객관성·공정성 제고

고분양가 심사 비교단지 준공 20→10년 이내로 단축

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [연합뉴스 자료사진]

정부가 재개발·재건축 등 정비사업 과정에서 필수적으로 발생하는 이주비 대출 이자, 명도소송비 등을 아파트 분양가에 반영하는 방안을 추진한다. 또 건설 자재비 인상분을 분양가에 적기에 반영할 수 있도록 기본형건축비 발표 주기를 현재(정기 6개월·비정기 3개월)보다 단축한다. 이번 제도 개선에 따라 분양가는 최대 4%가량 오를 것으로 보인다.

국토교통부는 21일 제1차 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 논의?확정했다. 대표적인 정비사업 규제인 분양가상한제(분상제)와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도를 합리화해 도심 주택 공급을 촉진한다는 계획이다.

우선 분양가 산정 항목인 가산비에 정비사업 추진 시 소요되는 비용을 반영한다. 도심 재개발·재건축 등 정비사업은 공공택지 사업과 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 비용이 발생하는데도 불구하고 분양가에 반영되지 못했다.

앞으로는 분양가에 △세입자 주거 이전비 △영업손실 보상비 △명도 소송비 △기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자) △총회 운영비 등 필수 비용을 적정 수준으로 반영할 계획이다. 주거 이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 실제 소송 집행에 소요한 비용을 반영한다. 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하되 표준산식으로 상한액을 설정했다. 조합 총회와 대의원회 등 경비도 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영해 급격한 분양가 상승을 차단한다는 계획이다.

기본형건축비의 조정 항목과 조정 요건도 개선된다. 현재 기본형건축비 조정 항목(레미콘, 철근, PHC 파일, 동관)은 2008년 7월 제도 도입 이후 유지되고 있어 사용 빈도가 낮은 자재는 변경이 필요하다는 지적이 있었다. 이에 기존 PHC 파일과 동관을 창호유리, 강화합판마루, 알루미늄 거푸집 등 사용 빈도가 높은 자재로 교체·추가한다.

또 기본형건축비 중 차지하는 비중이 높은 상위 2개 자재(레미콘·철근)의 상승률 합이 15% 이상이거나 하위 3개 자재(창호유리·강화합판 마루·알루미늄 거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우에는 정기고시(매년 3월·9월) 이후 3개월 내라도 비정기 조정을 할 수 있도록 개선한다. 현재는 건자재 단일품목가격이 정기고시 이후 3개월 만에 15% 이상 오를 때 비정기 조정을 할 수 있도록 정하고 있어 여러 자재값이 동시에 상승하는 상황에선 조정이 어려운 측면이 있었다.



한국부동산원의 민간택지 택지비 검증 절차의 신뢰도를 제고하는 방안도 담겼다. 현재 민간택지 택지비는 감정평가기관의 평가서에 대한 감정평가협회, 부동산원 검증을 거쳐 산정하도록 운영되고 있다. 그러나 부동산원 검증 시 기준이 불명확하고 외부 의견수렴 절차가 없어 주관적이란 비판이 있었다.

이에 부동산원 내 민간택지 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 할 방침이다. 또 감정평가 가이드라인과 부동산원 검증기준을 구체화해 검증의 객관성과 공정성을 확보하고 택지비 평가가 조기에 완료되도록 유도할 방침이다.

HUG는 고분양가 심사 제도와 관련해 급등한 자재비를 반영하기 위한 ‘자재비 가산제도’를 새로 도입한다. 분양보증 시점 기본형건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하겠다는 것이다. 또 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 ‘준공 20년 이내’에서 ‘10년 이내’로 낮추고 비교사업장 선정 시 세부 평가기준과 배점을 공개하는 방안도 추진할 예정이다.

이번 제도 개선으로 분양가 상승은 불가피할 전망이다. 국토부가 부동산원을 통해 이번 제도 개선 영향을 분석한 결과, 정비사업장 분양가는 약 1.5~4% 상승하는 것으로 나타났다. 재개발의 경우 재건축과 달리 분양가 산정 시 주거이전비, 영업손실보상비 등이 반영되면서 상승폭은 상대적으로 더 높을 것으로 보인다. 다만 분양가 상승폭은 조합원 수나 일반분양 가구 수, 사업 기간 등에 따라 달라지며 최종적인 분양가는 각 시?군?구 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된다.

국토부는 분상제 개선과 관련해 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다. 이번 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장은 이번 제도 개선 사항을 적용받을 수 있다. 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위한 부동산원 내규 개정과 고분양가 심사제도 개선을 위한 HUG 시행세칙 개정은 이달 중으로 완료될 예정이다.

원희룡 국토부 장관은 “이번 제도 개선을 통해 주택 공급에 투입되는 칠수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고 분양과 관련한 절차도 신속?투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”며 “향후 250만 가구+α 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청해 개선과제를 발굴하고 현장의 애로사항을 해소해나갈 것”이라고 말했다.