청년과 신혼부부 등 주거 취약 계층을 대상으로 공급하는 ‘공공지원민간임대(옛 뉴스테이)’ 약 1만 가구가 경직된 심사·인가 과정에 묶여 첫 삽조차 뜨지 못하고 있다. 공공지원민간임대는 당첨만 되면 최장 10년간 시세의 70~85% 수준의 임대료만 내고 거주할 수 있어 인기가 높은 주택 유형으로 한때 서울 및 수도권에 연간 5500가구씩 공급돼왔다.
19일 관련 업계에 따르면 2019~2020년 민간 제안(공모형)을 통해 추진된 총 17건의 공공지원민간임대주택 사업 가운데 양주옥정A5·양산사송B8을 제외한 15건이 아직까지 착공도 못하고 있다. 해당 기간 이들 사업으로 예정됐던 공급 물량이 1만 2612가구였는데 이 중 85.5%인 1만 788가구가 기금 심사 등 착공 전 단계에 머물고 있는 것이다.
사업 진행이 부진한 이유로는 주택도시보증공사(HUG)가 엄격하게 지키는 ‘내부수익률(IRR) 3%’ 요건이 꼽힌다. 공공지원민간임대는 HUG가 운영하는 리츠(REITs)에서 출자한 개별 리츠를 기반으로 지어지고 임대·운영된다. 문제는 HUG에서 기금 내부수익률을 산정할 때 최근 2~3년간 크게 오른 주택 가격 및 건설 원자재 가격을 제대로 반영하지 않고 심사를 진행하면서 기준을 맞추기가 어려워졌다는 것이다.
복수의 제보에 따르면 HUG는 사업지의 수입(준공 시 추정 주택 가격)을 사업자 공모 시점인 25~36개월 이전에 실시한 한국부동산원의 감정평가액으로 판단한다. 그러나 수익률을 결정하는 원가(공사비 등)는 착공을 앞둔 현시점에 맞춰 확정된다. 주요 건설 원자재 가격이 올 들어 20~30% 이상 오른 탓에 양(+)의 수익률이 확보되기 어렵다. 결국 일부 사업지는 음(-)의 수익률까지 나오는 상황에 맞닥뜨렸고 기금 상정을 미루거나 아예 포기하는 곳도 나오며 사업이 올스톱됐다.
업계에서는 HUG가 기금 출자 심사 시 변화된 상황에 맞춰 유연하게 대응한다면 ‘서류 속 숫자’에 불과한 내부수익률이 3%를 뛰어넘을 것이라고 지적한다. 단기간에 폭등한 시세를 일부라도 반영할 수 있도록 한국부동산원으로부터 사업지 수익을 재감정 받는다면 내부수익률은 자연히 높아지기 때문이다. A 사 관계자는 “사업지 인근 민간 분양 아파트 시세가 전용 84㎡ 기준 7억 원인데 2년여 전에 받은 감정평가는 같은 평형이 3억 6000만 원”이라며 “감평액 현실화만 해준다면 수익률 문제는 해결될 것”이라고 말했다.
사업이 멈춘 피해는 고스란히 중소·중견 건설사와 주거 취약 계층이 떠안고 있다. 공공지원민간임대 공모에 지원한 건설사들은 기초설계비 등으로 최소 10억~20억 원을 투입한 상태다. 하지만 짧게는 27개월, 길게는 37개월 이상 자력으로는 해결할 수 없는 HUG의 내부수익률에 발목이 잡혀 있다. 간신히 착공까지 간 일부 사업지도 건설사가 손실을 떠안을 가능성이 높다. 한편 HUG는 이 같은 상황을 개선하기 위해 관련 규정 개정을 준비하고 있다. HUG 관계자는 “물가·공사비 상승이 갑작스럽게 발생하며 사업 진행이 전반적으로 늦어진 상황을 인지하고 대응 중”이라고 말했다.
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