금리 인상 및 대출 규제의 여파로 서울 핵심 입지의 신축 아파트도 ‘급급매’만 거래되면서 미래 가치에 초점을 맞춘 뉴타운(재개발) 물건 가격도 속절없이 떨어지고 있다. 기존 건물이 철거된 후 그 자리에 지어질 신축의 가치를 선반영해 값이 매겨지는 재개발 물건의 특성상 가격 기준이 되는 인근 신축 아파트 값 하락의 영향을 받는 것이다.
20일 정비 업계에 따르면 서울의 주요 도시 정비형 재개발(뉴타운) 사업지에서 적게는 1억~2억 원, 많게는 4억~5억 원이 하락한 물건이 매물로 나오고 있다. 한때 ‘현금을 싸 들고 가도 분양권 하나 사지 못한다’는 말이 나올 정도로 투자자들의 뜨거운 관심을 모았던 노량진(동작)·북아현(서대문구)·행당(성동)·이문(동대문구) 등도 예외는 아니다. 특히 일반분양보다 저렴한 분양가 등 조합원이 누릴 수 있는 혜택을 받기 위해 지불하는 프리미엄이 최근 눈에 띄게 낮아지고 있다.
삼성물산과 DL이앤씨를 시공사로 선정한 강북 최대 규모 재개발 단지인 북아현2구역은 지난해 말까지 프리미엄이 11억 원을 호가할 정도로 투자 수요가 높았다. 하지만 올해 8월 나온 조합원 매도 물건은 감정가 8800만 원 기준 프리미엄이 6억 9000만 원으로 크게 떨어졌다. 그사이 조합원 분양 신청까지 마쳤지만 부동산 투자 심리가 얼어붙으며 가격이 조정된 결과다. 현재 교통영향평가 심사 중으로 북아현2구역보다 속도가 느린 북아현3구역도 갈수록 가격이 낮아지고 있다. 개별 물건마다 권리가액(감정가)이 다소 차이는 나지만 올해 3월 프리미엄이 8억 8000만 원이었던 이 구역 물건은 6월에는 7억 5000만 원, 다시 9월에는 6억 3000만 원으로 쪼그라들었다. 서대문구의 A 공인 중개 사무소 관계자는 “매수 문의가 전혀 들어오지 않는 상황”이라며 “인근 신축인 신촌 푸르지오·e편한세상신촌 등도 연초보다 호가를 8000만~1억 원 이상 낮춘 급매만 거래되고 있어 매도를 희망하는 재개발 조합원들은 프리미엄을 낮추고 있다”고 귀띔했다.
서울 동북권을 대표하는 재개발 사업지 가운데 하나인 이문1구역의 경우도 사정은 비슷하다. 지난해 11월 감정가 1억 2000만 원인 물건의 프리미엄이 8억 3000만 원이었지만 이달 초 나온 물건은 프리미엄이 6억 8000만 원(감정가 8600만 원)으로 뚝 떨어졌다. 서울 강북 지역만 가격이 흔들리는 것은 아니다. 다음 주부터 이주가 시작되는 노량진8구역(아크로리버스카이)에서는 올해 2월까지만 해도 감정가 1억 2200만 원대 물건의 프리미엄이 11억 3000만 원에 달했다. 하지만 최근 시장에 나온 물건은 감정가가 비슷하지만 10억 7700만 원으로 다소 조정됐다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “사업 진행 속도에 따라 덜 빠지고 더 빠지고의 차이는 있지만 전반적으로 재개발 물건 가격이 약세를 보이면서 한남·성수·흑석을 제외하고는 모두 하락세”라며 “비교 대상이자 투자 기준점이라 할 수 있는 신축 아파트 가격이 빠지기에 덩달아 움직이게 된 것”이라고 설명했다.
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