지난 2006년 도입된 이래 변화한 시장 상황을 제대로 담아내지 못했다는 비판을 받았던 재건축 초과이익 환수제 개선안이 29일 공개됐다. 국토교통부 시뮬레이션에 따르면 당초 1억원의 부담금을 통보 받았던 지방의 한 아파트는 최대 감면 조건을 적용할 경우 1,000만원까지 부담금이 낮아지는 것으로 추산됐다. 현재 서울시 등 대부분의 지방자치단체가 법이 바뀔 수 있다는 이유로 재건축부담금 부과 절차를 중단한 만큼, 정부는 조속한 입법을 통해 개선안을 확정한다는 입장이다.
이날 국토교통부에 따르면 현행 재건축부담금제도는 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 환수해 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 도입됐다. 조합원 등이 납부한 재건축 부담금은 국가에 50%, 해당 광역자치단체에 30%, 기초 지방자치단체에 20%씩 각각 귀속된다. 재건축 부담금을 산정할 때는 종료, 즉 재건축을 완료한 신축 아파트 준공시점의 주택가격이 중요하다. 이 금액에서 개시시점의 주택가액과 정상주택가격상승분 총액을 더한 금액을 뺀 나머지에 ‘부과율(구간별 10~50%)’을 곱하면 최종 부담금 규모가 나온다.
정부는 도심에서 주택공급을 활성화 한다는 목표 아래, △면제금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향조정하고 △부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하기로 했다. 개선안이 국회를 통과할 경우 최고 수준의 부과율(50%)은 초과이익 3억8000만원을 초과하는 경우로 좁아진다. 지금까지는 1억1000만원 초과시 50% 부과율을 적용해왔다. 또한 아예 부담금을 면제해주는 기준도 3000만원 이하에서 1억원 이하로 낮아졌다.
이로써 5000만~1억원대 부담금을 통보받은 지방 재건축 아파트들이 대거 혜택을 받을 것으로 전망된다. 실제로 국토부에서 시뮬레이션을 한 결과, 기존에 부담금 예정액 5000만원을 통보받은 지방의 A 아파트는 부과기준 현실화 개시시점 조정 공공기여 감면 등 달라진 3대 요건을 적용하면, 조합원 1가구가 부담해야 할 금액이 720만원까지 낮아진다. 여기에 10년 이상 주택을 갖고 있었던 장기보유자라면 추가로 50% 감면된 360만원만 부담하면 된다. 이 경우 감면율은 93%에 달한다.
서울 강북의 B아파트도 1억8000만원을 통보 받았지만 개선안을 적용하면 8000만원까지 떨어진다. 여기에 10년이상 장기보유 혜택까지 추가하면 4000만원으로 당초 부담금의 3분의 1보다도 낮은 부담금을 내게 된다.
재건축사업 조합원이 장기보유 감면혜택을 계산할 때는 사업 과정상 발생하는 주택 철거, 멸실 등을 고려하지 않고 해당 주택을 등기한 시점부터 재건축된 신축 아파트의 준공시점까지를 계산하면 된다. 다만 준공 시점에 1주택자여야 한다.
국토부 관계자는 “통상 재건축이 조합설립부터 신축 준공까지 10년 정도 소요되며 도정법이나 세법 등 여러 기존 법령에 비춰봤을 때 10년 보유시 장기보유 실소유자로 보는 것이 타당하다 판단해 이 같은 감면 혜택을 신설했다”고 말했다. 또한 이 관계자는 “준공시점에서 역산해서 10년을 보유하고 있어야 해당 혜택을 적용할 수 있다”며 “기간을 산정할 때 일시적 2주택자의 경우나 지방 소액주택 보유자 등을 예외로 적용한다는 내용도 검토하고 있으나 현 단계에서 확정되지 않았으며 하위법령 정비단계에서 공개할 계획”이라고 덧붙였다.
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