35층 높이 제한 폐지를 골자로 한 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’이 서울시 심의를 최종 통과해 연내 시행된다. 최근 서울 강남구 대치동 미도아파트가 35층 룰 폐지를 감안해 최고 50층으로 재건축하는 신속통합기획안이 확정된 데 이어 서울에서도 초고층 오피스 빌딩만큼 높은 아파트 단지들이 속속 등장할 것으로 전망된다.
1일 서울시는 전날 제12차 도시계획위원회를 열고 2040 서울플랜을 원안 가결했다고 밝혔다. 2040 서울플랜은 시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간 계획이자 법정 계획이다. 서울시는 2014년 도입된 주거용 건축물 관련 35층 이하 높이 기준을 삭제하고 지역 여건에 따라 다채로운 스카이라인을 유도한다. 높이 기준이 폐지돼도 용적률은 유지되기 때문에 위로 솟은 건물이 넓은 간격으로 배치돼 개방감이 높아질 것으로 기대된다.
이에 따라 높이 규제로 지지부진했던 한강변 등 서울 주요 재건축 사업도 활성화될 것으로 기대된다. 여기에 다음 주 정부가 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화하는 안을 발표하면 정비사업의 속도가 더욱 빨라질 것으로 보인다.
재건축조합들은 2040 서울플랜의 원안 가결을 크게 반기는 분위기다. 한강변 아파트 재건축조합 관계자는 “최근 금리 인상, 부동산 경기 침체 등으로 재건축 추진 의지가 다소 꺾였지만 이번 높이 규제 완화로 미래 가치가 높아질 수 있는 만큼 조합원들의 사업 추진 의지가 강해졌다”고 귀띔했다.
특히 지난달 29일 용산구 이촌동 한강맨션이 관리처분계획 인가를 받고 68층으로 층고 상향을 본격 추진하면서 용산 한강변 재건축단지들의 35층 이상 재건축 열망은 더욱 커진 상황이다. 용산구 산호 아파트는 현재 35층에서 최고 47층으로 사업시행변경인가를 추진 중이다. 50층 재건축을 놓고 서울시와 갈등을 빚어왔던 성수전략정비구역도 초고층 재건축에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 앞서 여의도 시범아파트가 최고 65층 건축이 확정된 데 이어 35층으로 재건축 계획안이 확정된 대치동 은마 아파트가 50층으로 층수 상향을 시도한다는 소식 등이 알려진 것도 영향이 컸다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금까지는 서울시가 신속통합기획을 통해 초고층화에 대한 의지를 내비쳤다면 이번에 2040 서울플랜을 원안 가결하며 정비사업장들이 확실하게 초고층화를 시도할 수 있게 돼 서울 시내 주거용 건축물의 고층화 시대가 열리게 됐다”고 평가했다. 이어 “다만 모든 사업장에서 초고층화를 이룰 수 있는 것은 아니고 한강변·남산 등 자연경관을 해칠 요소가 있는 경우 초고층화가 어려울 수도 있다”고 말했다.
용도지역 체계도 전면 개편한다. 서울시는 용도지역의 유연한 운용을 뜻하는 ‘비욘드 조닝(Beyond zoning)’을 적용해 주거·상업·공업 등 땅의 용도를 구분하지 않고 유연하고 복합적인 개발을 허용한다. 계획안은 △보행 일상권 조성 △수변 중심 공간 재편 △기반시설 입체화 △중심지 기능 혁신 △미래 교통 인프라 △탄소 중립 안전 도시 △도시계획 대전환 등 7대 목표도 함께 제시했다. 서울시는 이번 심의 결과에 대한 후속 조치를 거쳐 이달 안에 최종안을 확정하고 이를 공고할 예정이다.
이날 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’도 도계위를 통과했다. 해당 계획은 상업·준공업·준주거지역을 대상으로 도시정비형 재개발 사업의 기본 방향을 제시한다.
새로 수립된 계획에 따르면 2016년 해제된 동대문 일대를 포함해 지역 11곳도 정비 가능 구역으로 지정했다. 정비 가능 구역이란 건축물 노후도 등 세부 기준을 충족하고 기반시설 등 공공성을 확보할 경우 정비구역 지정이 가능한 구역을 말한다.
민간 대지 내 시민이 이용할 수 있는 ‘개방형 녹지’ 개념을 도입해 정비사업 시 30% 이상을 의무 조성하는 원칙을 세웠다. 대신 기존 90m 이하로 정해져 있던 높이 기준은 최대 157.1m까지 완화하는 인센티브를 제공한다.
이와 함께 도심부에 공동주택·오피스텔·도시형생활주택·코리빙하우스·셰어하우스 등 다양한 주거 유형을 도입하는 계획도 담겼다. 주거를 주 용도로 도입하면 주거 비율을 전체 용적률의 90% 이하로 적용하는 기존 정책 기조는 유지하되 도심 내 주거 도입 시 주거 복합 비율에 따라 주는 허용 용적률 인센티브는 종전 최대 50%에서 100%로 확대한다.
다만 서울시의 이 같은 정비사업 활성화가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “현재의 부동산 경기 침체는 소비자 심리 영향이 크기 때문에 공급 측면을 활성화한다고 해서 다시 부동산 시장이 활성화되는 것은 어려워 보인다”고 말했다.
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