정부가 다주택자 및 임대사업자의 주택담보대출을 허용하고 다주택자 중과세를 경감하겠다는 방침을 밝히면서 거래가 완전히 얼어붙고 매매 및 전세가격이 동반 급락하고 있는 부동산 시장의 경착륙을 막아낼 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 주담대가 허용될 경우 임대사업자들은 주담대를 받아 임차 보증금 반환이 가능해져 역전세난 위험이 한층 낮아질 것으로 보인다. 또 다주택자 중과세가 완화될 경우 임차인에게 세 부담이 전가되는 현상도 다소 완화될 것으로 전망된다. 다만 다주택자나 임대사업자들이 주담대 자금으로 추가 주택을 매입하는 경우는 제한적일 것으로 보여 거래 활성화에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.
15일 윤석열 대통령은 청와대 영빈관에서 제1차 국정과제점검회의에서 주재하고 “다주택자에 대한 과세를 경감해 시장에서 열악한 지위에 있는 임차인들이 저가에 임차를 할 수 있도록 그런 여건을 만들어드리려고 한다”고 밝혔다. 윤 대통령은 “임대인에 대한, 다주택자에 대한 중과세가 거의 고스란히 경제적 약자인 임차인에게 전가되는 것이 시장의 법칙”이라면서 이같이 말했다. 윤 대통령은 특히 다주택자 중과세 경감이 서민들의 주거비 상승을 차단하기 위한 것임을 강조하면서 ‘부자 감세’라는 비판을 차단했다. 이는 최근 일각에서 제기된 다주택자 취득세 중과 제도 개편 가능성을 윤 대통령이 직접 확인한 것이기도 하다. 현행 지방세법에 따르면 1주택 매입 시에는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세를 부과하지만 2주택 이상과 법인에는 8%, 12%의 중과세율을 매긴다.
김주현 금융위원장 역시 이날 회의에서 “금융 안정 차원에서도 부동산의 연착륙이 굉장히 중요하다”며 “현재 다주택자나 임대사업자에 대해서는 주택담보대출이 허용 안 되는 경우가 많다”면서 허용을 추진하겠다는 의사를 표시했다. 앞서 문재인 정부는 2018년 9·13 대책을 발표하고 집을 두 채 이상 보유한 다주택자는 서울 등 규제지역에서 주택을 새롭게 구입할 때 주담대가 불가능하도록 막았다. 다주택자의 돈줄을 막아 부동산 투기를 억제하겠다는 취지였다. 또 2020년 6·17 대책을 통해 임차 보증금 반환 용도 외의 임대사업자 주담대를 금지했다. 특히 윤석열 정부가 6월 발표한 가계대출 정상화 방안에서 임차 보증금 반환 용도 예외 조항까지 삭제되면서 임대사업자의 주담대는 사실상 전면 금지됐다.
임대사업자들은 이번 발표를 환영했다. 성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “현재는 임대인이 대출을 받아서라도 책임지고 임차 보증금을 반환하려 하는데도 원천적으로 차단된 상황”이라며 “규제가 풀리면 전세 시세가 떨어진 상황에서 임차 보증금 반환이 지금보다는 순조롭게 진행될 것”이라고 말했다.
정부의 이러한 결정은 전국 곳곳에서 ‘깡통 전세’ ‘역전세난’ 논란이 불거질 만큼 전세 시세가 급락한 상황을 고려한 것으로 보인다. 실제로 전세 시세가 2년 전보다 적게는 1억 원, 많게는 3억 원 이상 빠지면서 현재 거주하고 있는 임차인이 만기 후 이주를 원해도 전세 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세’ 사례들이 잇따라 등장하고 있다.
이와 함께 비정상적으로 위축된 부동산 거래를 활성화해야 전후방 산업을 지탱할 수 있다는 판단도 이번 발표에 영향을 미친 것으로 분석된다. 부동산 호황기에 투기 수요를 억제하기 위해 도입된 대출 규제가 현시점에는 맞지 않는다는 의미다. 임병철 부동산R114 팀장은 “지극히 비정상적인 거래 상황이 이어지는 가운데 어느 정도 자본 여력이 있고 투자에 관심이 있을 만한 다주택자와 임대사업자에 대출을 용이하도록 풀어 거래 숨통이 트이게 하려는 정책으로 분석된다”고 말했다.
특히 이번 금융위의 주담대 규제 완화 방침에다 국토부가 이달 중에 발표하기로 한 등록임대사업자 제도 개선안이 더해진다면 ‘떨어지는 칼날’이 다소 멈출 수 있다는 전망도 나온다. 임 팀장은 “대출 규제 완화는 임대사업자에게 플러스 혜택으로 볼 수 있으며 등록임대사업자 개선안이 발표된 후 이들이 서울 외곽 등에서 나온 급급매물에 관심을 보일 가능성이 충분히 있다”고 내다봤다. 다만 그는 정책 수혜 대상이 제한적인 만큼 시장에 미치는 영향도 크지는 않을 것이라고 봤다.
이날 결정이 임대 시장 안정화의 기틀을 닦는 데 도움이 될 것이라는 분석도 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “임대사업자들이 하락기인 지금 기회를 봐 보유 주택을 늘리게 된다면 임대 시장에 공급량이 늘어나고 장기적으로 임대 시장 안정에 기여할 수 있게 될 것”이라고 예상했다.
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