부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색으로 건설업계의 자금난이 확대되는 가운데, 분양채권 등 미래 수익을 담보로 신규 자금을 조달하는 방안을 모색해야 한다는 제언이 나왔다.
법무법인 화우는 15일 서울 강남구 화우연수원에서 ‘부실PF사업장에서의 시공사 대응 관련 세미나’를 개최했다. 화우는 최근 몇 년간 지속된 저금리 기조로 큰 호황을 누려온 부동산PF 시장이 금리 상승과 원자재 및 공사비 증가 등으로 침체기에 접어들면서 시공사 대응 방안을 모색하고자 이번 세미나를 마련했다. 특히 분양수입금을 재원으로 대출금 상환 및 공사대급 지금이 예정된 개발사업장의 경우 미분양 사태로 인한 상환재원이 부족한 상황이 발생할 수 있어 건설업계의 우려가 커지는 상황이다.
이날 발표를 맡은 박수현 화우 변호사는 자금 경색 대응 차원에서 분양이익이나 시행이익을 유동화하는 방안을 고려해야 한다고 조언했다. 그는 “분양채권과 임대료 채권 등을 담보로 신탁수익권을 유동화해 신규 자금을 조달한 뒤 기존 대출금 등을 상환하는 방안”이라며 “선행조건으로는 책임준공, 연대보증, 매입확약 등 시공사의 신용공여가 필요하다”고 말했다.
이밖에도 준공 예정된 건물 등 목적물에 관한 신탁수익권 매매 등을 통한 금융조달도 제안했다. 완성될 목적물에 담보신탁의 설정을 예정하고 신탁계약에 따라 발생하는 우선수익권 매매로 신규 자금을 조달하는 방식이다.
실제 지하 2층~지상 8층인 복합물류센터(연면적 19만 9974㎡)를 짓는 개발 사업은 이 같은 방법으로 사업비를 조달한 바 있다. 시행자와 시공사 등 이해관계자 합의에 따라 준공 예정인 토지 및 건물에 담보신탁을 설정하고 신탁수익권을 투자자에게 부여한 것이다. 투자자 입장에서는 실물 매입이 아닌 수익권 취득을 통한 투자로 취·등록세를 절감하고 안정적인 수익을 확보할 수 있었다는 설명이다.
세미나에서는 시공사의 부동산 PF 사업 참여를 위한 신용공여 방식 중 하나인 ‘책임준공’ 관련 논의도 이뤄졌다. 책임준공은 시행자 등 사업시행주체로부터 공사비를 지급받지 못해도 건설사가 일정기간 내에 건축물을 준공하고 사용승인을 받을 의무를 의미한다. 그러나 최근 건설 원자재 수급 불안과 공사비 인상 등으로 책임준공을 이행하기 어려운 사업장이 발생하면서 시공사 손실도 불가피할 것으로 전망된다.
박 변호사는 “전쟁과 천재지변 등 불가항력 사유가 아닌 차주의 의무불이행, 분쟁의 발생, 미착공 등을 이유로 책임준공을 거절할 수 없도록 명시하고 있다”며 “판례는 준공 시 완성되는 건물 가액을 한도록 대주가 상환받지 못하는 대출원리금 상당액을 시공사가 배상하도록 하고 있다”고 설명했다.
책임준공 미이행에 따른 시공사의 손해배상 책임을 최소화하려면 부동산 PF 대출약정 체결 시 공사 지연에 대한 시공사 면책사유를 추가할 필요가 있다고 제시했다. 박영우 화우 변호사는 “시공사는 책임준공 미이행 사유인 불가항력 등 항변을 준비할 필요가 있고, 향후 대출약정 체결 시 시공사 면책사유를 추가해 체결해야 한다”며 “공사지연이 시공사 귀책사유로 인한 것이 아님을 증빙할 수 있도록 계약체결 시 계약서 문구를 일부 조정하거나 증빙자료를 미리 준비해야 한다”고 말했다.
/노해철 기자 sun@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
sun@sedaily.com
