전세 보증금 미반환 사고가 전국 각지에서 늘어나고 있는 가운데 보증금 보험에 가입한 임대사업자의 보유 주택마저도 절반 이상은 시세 대비 부채 비율이 80%를 넘는 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다.
8일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보헙에 가입한 주택 70만 9026가구 중 38만 2991가구(54.0%)는 집주인의 부채비율이 80%를 웃돌았다. 부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 주택 시세로 나눈 뒤 100을 곱해 산출한 비율 값이다. 80%를 넘게 되면 주택 가격 하락기 집주인이 세입자에게 보종금을 돌려주지 못할 가능성이 커져 ‘깡통주택’으로 분류된다.
HUG 보증금 보험 가입 주택은 임대차 계약 만료 때 보증금 미반환 사고가 발생하더라도 HUG가 세입자에게 보증금을 대신 내어준다. 보험 미가입 주택에 비해 세입자가 떠안는 리스크가 작은 편이나 최근 ‘빌라왕’ 김 모 씨의 사례처럼 임대인이 사망하게 되면 상속인이 정해질 때 까지 보증금 지급 절차가 연기된다. 이 경우 세입자는 보험에 가입했더라도 길게는 1년 여 동안 보증금을 지급받지 못해 임대차 계약 과정에서 받은 전세자금대출 등의 상환에 어려움을 겪을 수 있다. 임대보증금 반환 보험에 가입했다고 하더라도 마냥 안심할 수 없는 셈이다.
전세 보증금 미반환 사고에 대한 경고음이 연일 울리는 가운데 인근 공항으로 인해 재개발 등 개발이 제한돼 2010년대 들어 신축 빌라가 우후주숙으로 들어선 서울 강서구 일대의 깡통주택 비율은 79%에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 개인 임대사업자 보유 주택 중 보증금 보험에 가입한 주택만을 기준으로 산출한 것으로 보험 미가입 주택 등을 포함하면 더욱 높아질 수 있다. 새로 지어진 빌라는 과거 거래 사례가 없고, 아파트처럼 정형화돼 있지 않아 다른 주택과의 시세 비교가 어려워 적정 시세(매매가) 대비 전세가를 부풀려 계약을 체결하는 경우가 잦다.
신한은행 부동산자문센터장을 지낸 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “전세 보증금 미반환 사고가 신축 빌라 밀집 지역을 중심으로 크게 늘어나고 있다”며 “새로 지어진 빌라에서 전세 계약을 맺을 시 공인된 감정평가사에 의해 산출된 시세를 필수적으로 참고하게 하는 등 제도를 개편해 피해를 예방할 필요가 있다”고 말했다.
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