최근 경매 시장 분위기와 경매 기본 용어에 대해 알아본 지난 레터에 이어 경매 기초 상식 2탄으로 돌아왔습니다. 오늘은 경매가 어떤 과정으로 이뤄지는지 상세히 알아보려 합니다. 직접 경매를 하려면 어디로 가서 무엇을 해야 하는지, 감조차 잡지 못하셨던 분이라면 오늘의 콘텐츠 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.
법원에서 열린다는데… 어느 법원으로 가야하나요
경매가 진행되는 날을 ‘매각 기일’이라고 합니다. 법원마다 다르지만 경매 입찰은 통상 아침 10시에서 11시 사이에 열리는 경우가 많습니다. 장소는 어딜까요? 법원도 종류가 많은데 말이죠. 바로 해당 경매 물건이 위치한 곳의 관할 지방 법원에서 진행됩니다.
경매 현장에 가서 해야하는 일은 입찰표에 원하는 가격을 적어서 입찰 보증금과 함께 제출하는 건데요. 인터넷 접수, 이런 것 안되고요 무조건 현장에 가야 합니다. 물론 본인이 가기 어려우면 대리인이 위임장과 인감증명서를 지참해 대신 참석해도 됩니다. 그래도 누군가는 현장에 반드시 가야 한다는 점. 참고로 입찰표에 기입하는 사건번호에 대해 간단히 소개해드릴게요. 사건번호는 '2023타경1234'와 같은 형식으로 돼 있습니다. 맨 앞에는 채권자가 법원에 요청해 경매를 개시한 연도, 다음으로 법원에서 경매 사건을 뜻하는 ‘타경’이 공통적으로 붙고, 마지막으로 접수번호가 따라옵니다. 즉 2023타경1234는 2023년에 1234번째로 법원에 접수된 경매 사건이라는 의미입니다. 생각보다 간단하죠?
입찰 보증금은 통상 최저입찰가의 10%이며 재입찰의 경우 20~30%를 받기도 합니다. 입찰 보증금은 현금도 가능하지만 액수가 큰 경우가 많기에 주로 수표로 준비합니다. 네... 계좌 이체 같은 최첨단(?) 서비스는 없습니다. 참으로 아날로그적이죠? 법원 경매에도 해마다 전자 입찰을 도입해야 한다는 얘기가 나오지만 좀처럼 논의가 진척을 보이질 않는 상황.
같은 금액 써내면 가위 바위 보 하나요?
입찰표에 가장 높은 가격을 써낸 사람, 즉 최고가 입찰자가 경매 물건의 낙찰자가 됩니다. 법원은 만약의 사태(최고가 입찰자가 잔금을 치르지 못함 등)에 대비해 두 번째로 높은 가격을 써낸 사람(차순위 매수 신고인)도 함께 뽑아 둡니다. 최고가 입찰자가 낙찰을 받지 못하는 상황이 된다면 우선 최고가 입찰자의 입찰 보증금을 몰수하고 바로 차순위 매수 신고인에게 기회가 돌아갑니다. 차순위 매수 신고인도 잔금을 치르지 못하거나 차순위 매수 신고인이 없는 경우도 있습니다. 이럴 땐 재매각이 이뤄집니다. 재매각은 유찰(응찰자가 아예 없음)과는 다른 개념으로 유찰처럼 물건 가격이 떨어지지는 않습니다. 그런데 만약 최고가 입찰자가 여러 명이면 어떻게 될까요? 가위 바위 보...는 아니지만 그것과 크게 다를 바 없는(?) 추첨으로 승자를 가린다고 하네요.
낙찰 받아도 내 집 되려면 멀었다…
경매 낙찰에 성공했더라도 해당 물건이 '내 집'이 되려면 아직 한참 멀었습니다. 우선 낙찰자에 대한 법원의 매각 허가 절차에 일주일이 소요됩니다. 그 다음 일주일 동안은 이의 신청을 받습니다. 별다른 이의가 없으면 잔금 납부까지 약 4주의 기간이 주어집니다. 잔금까지 무사히 다 치렀다고 해도 큰 산을 넘어야 합니다. 바로 경매 물건을 살고 있는 거주자와의 협상이 필요합니다. 즉 거주자로부터 집 열쇠를 받는 '명도' 절차가 남아있습니다.
거주자는 집주인(채무자)일 수도 있고 전월세 세입자일 수도 있습니다. 이들과 집을 언제까지 비워줄 수 있는지 대화해야 하는데요. 빠르게 집을 비워주는 대신 이사비를 요구하거나, 사정상 2~3개월 더 거주하길 원하는 경우 등 벌어질 수 있는 상황은 다양합니다.
협상이 대화로 원만히 이뤄진다면 별 문제 없지만, 만약 거주자가 협상에 제대로 응하지도 않고 집을 비워주지 않는다면 법적인 수단을 써야 합니다. 바로 강제 집행인데요. 강제 집행을 위해서는 낙찰자가 법원에 인도 명령을 신청해야 합니다. 2주 정도 지나면 인도 명령 결정이 나오고 그럼 강제 집행을 신청할 수 있습니다. 강제 집행이 결정되면 먼저 법원의 집행관이 현장을 찾아가 강제 집행을 예고합니다. 강제 집행 날짜가 되면 강제로 문을 열고 들어가 이삿짐을 싸서 컨테이너에 보관합니다. 이런 비용조로 낙찰자는 법원에 '예납금'을 내야 하는데요. 이삿짐의 양에 따라서 비용은 다른데, 20평대에 통상 200만 원 수준의 예납금이 책정된다고 합니다. 이 비용은 추후 거주자에게 청구할 수는 있습니다. 하지만 돌려받기는 쉽지 않아서 낙찰자가 부담하는 경우가 많다고. 유튜브에 ‘명도’를 검색해보면 별의 별 예기치 못한 상황에 처한 낙찰자와 거주자의 이야기가 많이 나와있습니다. 궁금하신 분들은 한 번 검색해 보시기 바랍니다.
자 이렇게 경매의 절차에 대해 자세히 알아봤습니다. 경매의 최대 매력은 역시 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 소유할 수 있다는 것입니다. 하지만 위에 자세히 설명드린 것과 같이 낙찰 과정과 명도는 결코 쉽지 않습니다. 이 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 들어갈 수도 있고, 위의 절차로도 해결이 안돼 장기전(소송)으로 가기도 합니다. 이런 후반 절차를 고려하지 않고 "싸니까 한 번 도전해볼까?"라는 생각으로 무턱대고 경매에 참여했다간 곤란을 겪기 십상입니다. 경매는 일반 매매에 비해 더 많은 공부와 철저한 준비가 필요하다는 점, 꼭 기억하시기 바랍니다.
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