최근 강남 은마아파트의 정비계획안이 고시되면서 향후 분양가가 래미안 원베일리보다 2000만 원 높은 3.3㎡당 7700만 원으로 추정됐다. 전용 84㎡의 예상 분양가는 26억 원으로 역대 최고 분양가가 될 것으로 전망된다. 자재 값 인상 등 시공비가 계속해서 오르면서 3.3㎡당 700만 원으로 책정됐기 때문이다.
이처럼 분양가가 높은데도 중층 재건축이라는 특성상 조합원 분담금은 억대에 달한다. 76㎡ 소유주가 84㎡를 분양받으려면 약 4억 원, 가장 큰 평수인 109㎡를 분양받으려면 최대 7억 7000만 원을 부담해야 한다.
20년 만에 정비계획안이 확정되며 재건축 7부 능선을 넘은 은마지만 향후 시세 차익 발생 시 재건축초과이익 환수로 조합원들의 부담이 더 커질 수 있어 은마아파트의 사업 진척 속도가 더딜 수 있다는 지적이 나온다.
이 같은 지적에 정부는 지난해 11월 재건축초과이익환수제 개정안을 발의했다. 재건축부담금 면제 금액 기준을 조합원 1인당 현행 3000만 원에서 1억 원으로 높이고 초과이익 산정 개시 시점을 추진위원회 승인일에서 조합 설립 인가일로 늦추는 것이 골자다.
당시에도 전국재건축정비사업조합연대는 “거래를 통해 실현되지 않은 이익임에도 보유세·양도세와 중복 과세 문제가 있다”며 폐지를 외쳤다. 하지만 야당의 반대로 폐지가 쉽지 않은 것이 사실이다. 이 개정안마저도 이제 겨우 상임위에 상정됐다.
재건축초과이익환수제는 최근 금리 인상, 시공비 인상에 분양 수요까지 급감하며 그러잖아도 혹한인 정비사업을 더욱 얼어붙게 만든다. 이미 전국적으로 미분양이 쌓이는 등 가뜩이나 부동산 경기가 불황인데 예정된 공급량도 계획대로 공급되지 않으면 나중에 더 큰 부메랑으로 돌아올 수 있다.
연 4만~6만 가구씩 쏟아졌던 서울 아파트 입주 물량은 2021·2022년에 이어 올해와 내년 모두 연 2만~3만 가구대에 그칠 것으로 전망된다. 문재인 정부 시기 ‘공급 정책’의 부재가 부메랑으로 돌아온 것이다. 입주량 급감에 따른 부동산 가격 폭등은 이미 전 정권에서 뼈아프게 경험한 바 있다. 재건축사업의 대못인 재건축초과이익환수제 폐지로 정상적인 공급이 적절하게 이뤄지는 것이 필요하다.
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