2016년 이후 부동산 신탁사들이 새 먹거리 차원에서 뛰어든 신탁 방식 정비사업장들이 속속 준공하는 등 결실을 맺고 있다. 고금리와 공사비 상승으로 인해 정비사업에 있어 사업 기간 단축이 수익성으로 직결되는 만큼 신탁 방식을 채택하는 재건축·재개발 사업장은 계속 늘어날 것으로 보인다.
23일 정비 업계에 따르면 하나자산신탁이 사업을 대행한 대구 이천동한마음주택재건축정비사업(대봉교역 태왕아너스)은 이달 15일 준공 인가를 받고 24일 입주를 앞두고 있다. 2020년 10월 봉덕3-20주택 재건축정비사업에 이은 하나자산신탁의 두 번째 정비사업이다.
하나자산신탁이 사업대행을 시작한 2018년을 기점으로 대구 부동산 시장은 공급이 크게 늘어나기 시작했다. 대부분 일반 정비사업장은 주택도시보증공사(HUG)에서 사업비 대출을 받아 공사비를 확보하는데 이천동 사업장은 당시 심사에 문제가 생겨 자금 조달에 어려움을 겪었다. 이후 하나자산신탁이 대출 없이 100% 자체 자금으로 사업비를 대면서 이천동 사업장은 2021년 코로나19 이후 불거진 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리스크와 공사비 원가 상승 등 시장 환경이 악화된 가운데서도 무사히 준공을 마칠 수 있었다.
장상필 이천동한마음주택재건축정비사업 조합장은 “하나자산신탁이 대행사로 참여한 후 사업비 이슈가 줄어 별다른 마찰 없이 사업이 잘 마무리됐다”며 “이사 업체 알선과 전세 사기 예방 조치 등 세세한 부분까지 지원을 받아 조합원들의 만족도가 높았다”고 전했다. 하나자산신탁은 이 밖에도 △서울 제기1구역재건축 △불광1구역재건축 △대구 내당시영재건축 등에서도 정비사업을 원활하게 진행 중이다. 민관식 하나자산신탁 대표이사는 “어려운 시장 상황에서도 무사히 사업을 마무리해 뜻깊다”며 “앞으로도 많은 곳을 수주하기보다는 위탁자의 이익과 만족도 제고를 최우선으로 할 것”이라고 밝혔다.
코람코자산신탁도 2017년 사업대행을 맡은 인천 주안 우진아파트재건축정비사업(주안 이편한세상 에듀써밋) 준공을 하반기 앞두고 있다. 역시 자금 조달 문제로 사업 진행이 지지부진하던 사업장이지만 코람코신탁이 사업시행자로 지정된 후 14개월 만에 정상 궤도에 올랐다.
재건축·재개발 사업장에서 조합원 간 갈등이나 공사비 등 이슈로 사업이 지연돼 자금 부담이 커진 사례는 부지기수다. 지난해 공사가 전면 중단된 둔촌주공 사례가 대표적이다. 당시 공사비 증액 문제를 놓고 조합과 시공사 간 갈등이 불거지며 반 년여간 공사가 중단돼 약 1조 원의 추가 비용이 지출된 것으로 추산됐다.
신탁 방식 정비사업은 조합 대신 신탁사가 재건축·재개발을 주도하는 구조로 2016년 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 활성화됐다. 분양가의 최대 4%를 수수료로 받을 수 있으나 신탁사 간 경쟁이 치열해지면서 최근에는 2%대로 떨어진 상태다.
특히 최근에는 금리가 올라 자금 조달 비용과 공사비가 높아지면서 빠르게 사업을 종결할 수 있는 신탁 방식의 정비사업이 인기를 끄는 추세다. 서울 영등포구 여의도동 공작아파트도 지난달 한 신탁사를 사업시행자로 지정했으며 도봉구 창동 상아1차아파트도 신탁사와 사업시행 계약을 앞두고 있다. 신탁 업계의 한 관계자는 “부동산 경기가 악화되면서 많은 사업장들이 자금을 구하지 못해 멈춰 있는 상황”이라며 “자금력이 풍부한 신탁사들이 인허가 단계에서부터 초기 자금을 지원하며 사업을 확대하는 분위기”라고 말했다.
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