신축빌라 임대차 계약을 체결한 후 임대인의 주택분양 계약이 중도에 해지됐더라도 세입자의 권리는 보호받을 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 임차인 A씨가 집주인 C씨와 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원심 판결을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.
A씨는 2017년 10월 입주를 앞둔 신축빌라의 집주인 B씨와 임대차계약을 체결했다. 계약서에는 ‘건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차계약은 새로운 소유자에게 포괄적으로, 구 소유자에겐 면책적으로 승계하는 것을 인정한다’는 특약도 포함됐다. 당시 B씨는 매매계약을 진행 중이었다. A씨는 2018년 3월 전입신고를 마친 후 확정일자를 받았지만 B씨의 분양계약이 취소됐고, 한 달 뒤 C씨가 해당 빌라를 매매했다. C씨와 공인중개사는 A씨에게 퇴거를 요구했다.
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A씨는 C씨와 공인중개사, 건물주를 상대로 보증금을 돌려달라며 소송을 제기했다. 이에 C씨는 A씨를 상대로 “무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라”며 맞소송을 냈다. 1, 2심은 임차권을 새로운 집주인인 C씨에게 대항할 수 없다고 판단해 A씨에게 C씨가 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. A씨가 계약 해제 이전에 적법한 임대차계약을 맺었고, 전입 신고까지 마쳐 주택임대차보호법에 따른 대항요건을 갖췄다고 봤다. 분양계약 당사자 간의 문제로 계약이 해제되더라도 이를 이유로 적법하게 임대차계약을 체결한 임차인의 권리를 침해할 수는 없다는 취지다.
대법원 관계자는 “주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임대인은 매매계약이 해제됐더라도 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 주택 양수인에 대해 임차권을 대항할 수 있다는 기존 법리를 재확인한 판결”이라고 설명했다.
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