갭투자, 보증금 미반환 등 전세제도의 관련한 문제점을 해소하기 위해서는 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키고 매매가 대비 전세가 비중이 과도하게 높은 주택에 대해서는 전세대출을 제한하는 등 금융시스템을 개선해야 한다는 주장이 제기됐다.
KB금융지주 경영연구소는 18일 발간한 '전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언' 보고서를 발간하고 이같이 밝혔다.
우선 보고서에 따르면 ‘전세제도’의 구조적 리스크로 △주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격 보다 높은 ‘역전세 현상’ △전세보증금 만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성 △임차인이 집주인의 세금 체납 여부나 신용 상태 등을 확인할 수 없어 계약 때부터 보증금 미반환 위험에 노출 되는 점 △주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 되어 주택 시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되는 점 등을 꼽았다. KB금융은 "전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하고 있어 주택가격 하락시 손실 전가가 가능한 구조"라며 "임대인에 대한 정보부족, 계약상 제도적 허점 등 언제든 리스크에 노출될 수 있다"고 지적했다.
이에 대한 개선 방안으로 KB금융 경영연구소는 크게 △임대인 신용 정보 제공 △기업형 임대사업 확대 등을 제시했다. 특히 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 DSR에 포함시키고, 매매 전세비가 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제안했다. KB금융 관계자는 "임차인에게 과도한 부담을 지우는 것이라는 지적이 있을 수 있지만 전세대출 역시 임차인이 갚아야 할 부채로 감당할 수 있는 수준에서 대출을 하고 선택하는 것이 합리적"이라며 "다만 원리금 상환 부담이 (주택담보대출 등과 비교해) 적은 만큼 DSR에 포함하는 만기를 좀 더 유연하게 적용하는 방안은 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.
아울러 임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증보험을 통합하고 임대인의 보험가입을 의무화하는 것도 해결 방안으로 제시했다. 또 전세거래 안전성 확보 측면에서 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인을 의무화하고, 전세계약 시 매매전세비에 대해 설명토록 하는 방안이 필요하다고 제안했다.
이와 함께 금융기관 등이 주택을 구입해 공공임대주택으로 운영하게 하는 기업형 임대사업 확대하는 한편임대주택을 직접 중개·관리해 하자 발생시 전세보증금 보존과 계약 파기 등을 책임질 수 있는 ‘기업형 중개 플랫폼’과 ‘다주택자의 임대사업자 등록 의무화’ 등도 조속히 도입할 것을 제안했다.
강민석 KB금융 경영연구소 박사는 "서민의 주거 사다리 역할을 해온 전세제도지만 최근에는 과도한 갭투자로 인해 제도적 보완이 절실해졌다"며 "단기적으로는 전세사기 피해자에 대한 지원을 강화하되 장기적으로는 전세 시장의 근본적인 문제점 해결을 위한 시스템 개선 등도 적극적으로 고민해야 한다"고 강조했다.
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