“1분기보다 2분기에 거래된 가격이 높은 ‘상승 거래’의 비중이 과반을 차지하고 있습니다. 대부분 증여 또는 특수한 거래가 아닌 정상 거래로 매도자가 올린 호가를 매수자들이 어느 정도 받아들이고 있다는 의미로 해석됩니다. 서울 집값이 올해가 저점이라는 인식이 확대되고 있어 수요자들이 미뤄 놓았던 매수에 나서는 것으로 보입니다.” (여경희 부동산R114 수석연구원)
서울 아파트 매매 거래량이 두 달 연속으로 3000건을 넘긴 가운데 여기에는 서울 아파트 가격이 올 초에 바닥을 다졌다는 ‘저점 인식’이 확대된 것이라는 관측이 나오고 있다. 전문가들은 지난해 얼어붙었던 거래가 정상화되고 있다는 신호로 해석하고 있지만 회복 속도에 대해서는 이견을 보였다. 하반기 예고되는 ‘역전세난’도 복병으로 꼽힌다.
19일 부동산R114에 따르면 올해 1월 1일부터 이날까지 매매 거래된 서울 아파트 1만 3657건 가운데 동일 단지·면적·층에서 올해 1분기와 2분기 각각 1건 이상 거래된 633개 사례를 분석한 결과 447건(71%)이 2분기 거래 가격이 더 높았다.
구로구를 뺀 전체 자치구에서 상승 거래 비중은 과반을 차지했는데 용산구(100%), 마포구(95%), 중구(86%), 송파구(85%), 양천·광진구(80%), 강남·강동구(79%), 서초·동작구(77%) 순이었다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난주까지 서울 아파트 매매가격은 4주 연속 상승했는데 강남 4구가 이를 주도했다는 조사 결과와 일치한다. 이 밖에 고가 아파트 밀집 지역인 용산·마포의 상승 거래도 높게 나타났다. 용산구는 조건을 충족하는 5건 중 5건이 상승 거래로 나타났고 마포구는 19건 중 18건이 상승 거래, 1건이 하락 거래였다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 용산구 이촌동 한가람 7층 59.88㎡(7층)은 3월 14일 14억 2000만 원에 거래됐는데 동일 면적·층이 4월 22일 15억 3000만 원에 거래가 이뤄졌다. 지난달 23일에는 동일 면적이 15억 6000만 원에 거래됐다.
마포구 염리동 마포프레스티지자이 84.94㎡(16층)는 4월 29일 17억 1000만 원에 거래됐는데 동일 면적·층이 1월 11일 15억 9000만 원에 거래가 이뤄진 건과 비교하면 1억 2000만 원 올랐다. 해당 평형 최근 실거래가는 5월 25일 17억 9800만 원으로 한 달 전보다 8000만 원가량 올랐다.
이처럼 실거래가와 호가가 동반 상승하고 거래량도 높아지고 있지만 본격적인 상승을 위해서는 2019~2021년의 거래량을 회복해야 한다는 전문가들의 의견이 많았다. 서울부동산정보광장에 따르면 2019년과 2020년의 서울 아파트 거래량은 각각 6만 3496건, 8만 981건이었다. 월평균 거래량은 각각 5772건, 6748건으로 2020년 6월에는 월 거래량이 최고 1만 5621건에 달하기도 했다.
여 수석연구원은 “본격적으로 반등하려면 2019~2021년의 거래량 수준을 회복하면서 상승 거래 비중도 꾸준히 높아져야 가능하다”고 말했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “5월은 통상 주택시장에서 평수기로 꼽히는데 거래가 상승하고 있다는 것은 매도인과 매수인의 줄다리기가 있다는 의미”라며 “이사 수요가 많은 추석 전후로 매매 거래량이 5000건 이상 되면 매도자 우위 시장이 형성될 수 있다”고 내다봤다.
다만 하반기 역전세난은 매매 거래 시장의 복병으로 꼽힌다. 이날 직방은 전세 계약 기간을 2년으로 가정해 분석한 결과 향후 1년간 계약이 만료되는 전국 주택 전세보증금이 300조 원을 넘어선다고 발표했다. 올해 하반기 계약이 만료되는 2021년 하반기 전국 주택 전세 거래 총액은 149조 800억 원, 내년 상반기 계약이 만료되는 2022년 상반기 전세 거래 총액은 153조 900억 원으로 집계됐다. 이는 국토부가 2011년 실거래가를 공개한 후 거래액 기준으로 최고치다.
주택 유형별로 살펴보면 아파트의 전세 거래 총액이 228조 3800억 원으로 전체의 75.6%를 차지했다. 지역별로는 향후 1년간 전세 계약이 만료되는 전세보증금 총액은 서울이 118조 6800억 원으로 가장 많았다. 서울에서도 강남 3구(강남·서초·송파구)와 강서구·강동구가 가장 높은 것으로 조사됐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “300조 원 규모의 전세보증금이 1년간 일시에 모두 반환되지는 않겠지만 전세보증금 거래 총액이 줄어들고 전국 아파트 전세 가격도 2년 전보다 13.5% 하락한 것을 감안하면 전세보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다”고 경고했다.
다만 역전세난이 매매 시장에 미치는 영향에 대해서는 전문가들의 의견은 엇갈렸다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(공정주택포럼 대표)는 “현재 부동산 시장은 연착륙의 전조를 보이고 있다”고 평가하며 “역전세난이 심할 경우 집주인이 이자에 부담을 느껴 급매물을 내놓을 수 있다”고 진단했다. 이에 반해 고 대표는 “통상 전세 가격은 매매가격에 비례하는 추세를 보였다”며 “가격이 떨어질 때는 역전세 문제가 발생하지만 가격이 우상향하고 금리도 하락하면 전세 가격도 비례해서 올라갈 수 있다”고 말했다.
*‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
diver@sedaily.com
